전세사기 예방법, 계약 전후 필수 확인 6가지

한 줄 답변

전세사기 예방법의 핵심은 복잡한 기술이 아닙니다. 계약 전후의 각 단계에서 등기부등본 확인, 계약서 특약 추가, 전입신고 및 확정일자 확보 등 기본적인 법적 안전장치를 꼼꼼히 챙기는 것만으로도 대부분의 위험을 예방할 수 있습니다.

계약 전 필수 확인 3가지

마음에 드는 집을 찾았더라도, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 세 가지가 있습니다. 이 단계를 건너뛰면 나중에 큰 문제로 돌아올 수 있습니다.

  • 등기부등본으로 집주인과 대출 확인

    등기부등본은 집의 신분증과 같습니다. 갑구에서 실제 소유자가 계약하러 나온 임대인이 맞는지 확인하고, 을구에서 과도한 근저당(대출)이 없는지 확인해야 합니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세의 70%를 넘으면 위험 신호일 수 있습니다.

  • 실제 소유자와 직접 계약

    대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인하고, 현장에서 실제 소유자와 영상 통화 등으로 계약 의사를 재차 확인하는 것이 안전합니다. 신분증 역시 정부24나 경찰청 앱을 통해 진위 여부를 확인할 수 있습니다.

  • 전세가율로 깡통전세 위험 확인

    전세가율은 매매 시세 대비 전세보증금의 비율입니다. 이 비율이 80%를 넘어가면 집값이 하락할 때 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세' 위험이 커집니다. 계약 전 주변 시세와 비교해 적정 수준인지 확인이 필요합니다.

계약 후 필수 행동 3가지

안전한 계약서를 작성했다면, 이제 보증금을 지킬 법적 권리를 확보해야 합니다. 잔금을 치르고 이사한 뒤 즉시 처리해야 할 세 가지 행동입니다.

  • 계약서에 안전장치 특약 추가

    계약서에 "임대인은 잔금 지급일 익일까지 저당권 등 다른 담보권을 설정할 수 없다"는 특약을 명시하는 것이 좋습니다. 또한 "전세보증금반환보증 가입에 협조하며, 가입이 거절될 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 내용을 추가하면 더욱 안전합니다.

  • 전입신고와 확정일자 즉시 받기

    이삿날 즉시 주민센터나 온라인으로 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

  • 전세보증금반환보증 가입 확인

    HUG, HF, SGI 등에서 취급하는 전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급해주는 가장 확실한 안전장치입니다. 계약하려는 집이 보증보험 가입 요건(주택 가격, 선순위채권 등)을 충족하는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

위 체크리스트의 여러 항목들은 직접 확인하기 번거롭고 놓치기 쉽습니다. 안심등기는 등기부등본의 권리관계, 시세 기반의 전세가율, 임대인의 위험 이력 등을 종합적으로 분석하여 계약의 안전도를 미리 알려줍니다.

예를 들어, 안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

마무리

전세사기 예방법의 핵심은 계약 전후 단계별 확인 사항을 놓치지 않는 것입니다. 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금 수준, 계약서 특약, 대항력 확보 등 오늘 살펴본 6가지 필수 항목만 잘 챙겨도 대부분의 위험을 피할 수 있습니다.

이런 복잡한 확인 과정을 계약 전에 한 번에 살펴보고 싶다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 내 집의 계약 진행 가능 상태를 확인해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처