상가 다가구 임차인, 임대인 HUG전세보증보험 주택가격 계산 방법 (+ HUG전세보증보험사 확인 내용)

상가주택 다가구 HUG전세보증보험 산정 방식의 차이

상가주택은 주거용과 상가 공간이 건물에 같이 있어 일반 아파트와 주택가격 측정이 다릅니다. 또한 HUG보증보험 가입 가능 여부를 결정하는 주택가격 산정 시, 임차인과 임대인의 계산 공식이 분리 적용됩니다.

• 임차인의 산정식 (주택부분가격 + 상가가격) × 1.4
• 임대인의 산정식 (주택부분가격 × 주택 부분 적용비율) + (상가가격 × 1.2)

임대인의 주택 부분 적용비율은 가격에 따라 차등 적용됩니다.

주택 부분 적용비율

• 주택가격 0원 ~ 9억 원 미만: 190% (1.9)
• 주택가격 9억 원 이상 ~ 15억 원 미만: 180% (1.8)
• 주택가격 15억 원 이상: 160% (1.6)

상가주택 주택가격 계산 순서

실제 함께 상가주택 가격을 계산하는 순서대로 해보겠습니다.

1단계 -> 주택부분 가격 확인

주택 부분 개별주택가격은 부동산공시가격알리미 시스템에 주소를 검색하여 개별주택가격을 확인합니다.

주택부분가격 -> (4억3천3백만원) 임차인의 산정식 (’4억3천3백만원’ + 상가가격) × 1.4 임대인의 산정식 (’4억3천3백만원’ × 주택 부분 적용비율) + (상가가격 × 1.2)

2단계 -> 상가가격에서 건물부분

서울

서울 외

상가부분 건물 금액인 시가표준액을 확인합니다. 서울은 이택스, 그 외 지역(경기도 등)은 위택스 시스템을 이용합니다. (예시: 상가 시가표준액 93,215,245원)

3단계 -> 상가가격에서 토지부분

상가 토지가액 산출 부동산공시가격알리미 시스템에서 토지공시지가를 검색합니다.

(예시: 1㎡당 1,684,000원)

처음 주택부분 가격을 검색했던 곳을 보면 대지 면적이라고 나와 있는데 (전체/산정) 주택으로 산정된 나머지 부분(251㎡ – 167.94㎡ = 83.06㎡) 83.06㎡이 상가부분 면적입니다. 상가 토지면적(83.06㎡)에 토지공시지가(1,684,000원)를 곱하여 토지가액을 산출합니다. (139,873,040원)

4단계: 상가가격 합산

상가 시가표준액(93,215,245원)과 토지가액(139,873,040원)을 더해 상가가격을 확보합니다. (93,215,245원 + 139,873,040원 = 233,088,285원)

임차인과 임대인의 최종 주택가격 산출

앞서 산출한 서류 기반의 수치를 대입하여 최종 주택가격을 산정합니다. ① 임차인 HUG전세보증보험 주택가격 산정 개별주택가격(434,000,000원)과 상가가격(233,088,285원)을 더한 후 1.4를 곱합니다. ② 임대인 HUG전세보증보험 주택가격 산정 주택가격(4억 3,400만 원)이 9억 원 미만이므로 적용비율 1.9를 곱합니다. (824,600,000원) 상가가격(233,088,285원)에 고정 적용비율 1.2를 곱합니다. (279,705,942원) 두 값을 합산합니다. 1,104,305,942원. 임대인은 이 주택가격을 기준으로 HUG보증보험 가입 가능 여부를 진단받습니다.

해당 식으로 계산하면 실제 허그 보증보험사에서 발급 해준 위 서류처럼 계산 가능합니다.

애초에 이런 집을 피하는 가장 확실한 방법

복잡한 상가주택의 면적 분할 계산, 시가표준액 조회, 적용비율 산정을 일반인이 직접 처리하는 것은 힘들고 시간도 많이 소모합니다. HUG 심사 기준에 부합하는지 정확한 시스템을 안심등기를 통해 알 수 있습니다. 요즘은 안심등기 한 번 안 보면 좀 찝찝해서 계약 못 하겠더라고요. 세이프홈즈 [안심등기]는 주소만 입력하면 AI가 등기부등본과 건축물대장을 분석해 줍니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 보증보험 가입 가능 유무 확인 HUG와 HF에서 보증보험 가입이 가능한지 사전에 확인 합니다. (4) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (5) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

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