공시지가 실거래가 뜻과 차이점 확인

'실거래가'만 믿는 당신, 왜 위험할까요?

많은 2030 예비 고객들이 집을 알아볼 때 오직 '실거래가'에만 집중합니다. 하지만 이런 '실거래가 중심 사고'는 예상치 못한 '세금 폭탄'과 '복지 혜택 탈락'이라는 함정을 파놓을 수 있습니다.

숨겨진 세금 폭탄 나는 실거래가 10억 원짜리 집에 살고 있을 뿐인데, 어느 날 갑자기 수백만 원의 종합부동산세(종부세) 고지서를 받을 수 있습니다. 모든 보유세(재산세, 종부세)는 실거래가가 아닌 공시지가(공시가격)를 기준으로 부과되기 때문입니다.

나도 모르는 복지 혜택 탈락 기초연금, 장애인 연금, 건강보험 피부양자 자격 등 수많은 사회 복지 제도의 소득 및 자산 기준 역시 공시지가로 평가됩니다. 실거래가는 그대로인데 공시지가만 올라서, 정작 필요할 때 복지 혜택 대상에서 탈락하는 억울한 일이 발생할 수 있습니다.

이처럼 부동산에는 시장의 가격(실거래가)과 정부의 가격(공시지가)이라는 두 개의 가격표가 존재합니다. 이 차이를 이해하지 못하면 내 자산을 제대로 관리할 수 없습니다.

공시지가 실거래가 차이점 확인

대체 왜 이렇게 가격이 많을까요? 각 가격의 '역할'이 다르기 때문입니다. 과외 선생님처럼 하나하나 쉽게 설명해 드리겠습니다.

실거래가 - '시장의 가격'

쉬운 뜻 백화점 정가가 아닌, '오늘 내가 실제로 결제한 최종 금액'입니다. 즉, 구매자와 판매자가 자유롭게 합의하여 실제 매매가 이루어진 생생한 시장 가격입니다. 2006년, '다운 계약서' 같은 탈세를 막기 위해 도입된 제도입니다.

언제 쓰이나요?

• 집을 사거나 팔 때: 내가 사려는 아파트가 요즘 얼마에 팔리는지, 적정 시세를 파악하는 가장 중요한 기준이 됩니다.
• 거래 관련 세금을 낼 때: 집을 살 때 내는 취득세, 팔 때 내는 양도소득세는 바로 이 '실거래가'를 기준으로 계산합니다. 거래로 인해 발생한 이익이나 가치 이전에 대한 세금이기 때문입니다.악하는 가장 중요한 기준이 됩니다.

어디서 확인하나요?: 국토교통부 '실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)', kb 시세 사이트에서 주소만 입력하면 누구나 조회할 수 있습니다.

공시지가 / 공시가격 - '정부의 가격'

쉬운 뜻 시장에서 가격이 매일 변하면 세금을 매기기 혼란스럽겠죠? 그래서 정부가 '세금과 복지의 기준'으로 삼기 위해, 매년 1월 1일을 기준으로 전국의 모든 부동산에 매겨놓는 '공식 정가'입니다. 보통 실거래가의 70~80% 수준에서 결정됩니다.

왜 따로 있나요? 모든 세금과 복지 혜택의 기준을 변동성이 큰 실거래가로 삼으면 행정적 혼란이 크기 때문에, 안정적이고 일관된 기준을 위해 정부가 별도로 산정하는 것입니다.

공시가격은 크게 두 종류로 나뉩니다.

토지 공시지가 (오직 '땅'의 가격)

표준지공시지가 국토교통부 장관이 전국의 수많은 땅 중에서 대표선수(약 58만 필지)를 뽑아 가격을 매긴 것입니다. 마치 우리 반 '반장'의 성적표와 같습니다.

개별공시지가 '반장'의 성적표(표준지공시지가)를 기준으로, 각 시·군·구청장이 나머지 모든 '학생들'(개별 토지)의 가격을 산정한 것입니다. 토지 공시지가, 실거래가는 차이가 클 수 있으며, 이 개별공시지가가 토지에 대한 재산세, 증여세, 상속세, 개발부담금 등의 기준이 됩니다.

주택 공시가격 ('땅+건물'의 가격, 가장 중요!)

2030세대에게 가장 직접적인 영향을 미치는 가격입니다.

공동주택공시가격 우리가 가장 많이 접하는 아파트, 빌라, 연립주택의 공식 가격입니다.

단독주택공시가격 단독주택, 다가구주택 등의 공식 가격입니다.

언제 쓰이나요?

• 보유세: 매년 내야 하는 재산세와 종합부동산세(종부세)의 과세 기준이 됩니다.
• 건강보험료: 지역가입자의 재산 점수를 산정하는 기준이 됩니다. 공시가격이 오르면 건보료도 오를 수 있습니다.(종부세)의 과세 기준이 됩니다.
• 각종 복지 혜택: 기초연금, 국가장학금, 근로장려금 등 수많은 복지 제도의 자산 심사 기준으로 활용됩니다.다.(종부세)의 과세 기준이 됩니다.

어디서 확인하나요? 국토교통부 '부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)' 사이트에서 쉽게 조회할 수 있습니다.

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