주택담보대출(주담대) LTV, DSR, DTI 용어의 뜻과 계산

주택담보대출(주담대) 왜 LTV 70%만 믿고 집 보러 가면 안 될까요?

많은 2030 분들이 저지르는 가장 큰 실수는 LTV(주택담보대출비율)만 보고 자금 계획을 세우는 것입니다.

흔한 착각: "비규제지역 6억 아파트는 LTV 70%니까, 대출 4.2억 나오고 내 돈 1.8억만 있으면 되겠네!" 이런 생각으로 열심히 발품 팔아 마음에 드는 집을 계약하고 은행에 가면, 이런 청천벽력 같은 소리를 듣게 됩니다. -> 은행원의 현실: "고객님은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 4.2억까지 대출이 어렵고, 최대 3억 5천만 원까지만 가능합니다."

정부의 대출 규제는 '집값'이라는 물건의 가치를 평가하는 LTV와, '내 소득'이라는 개인의 상환 능력을 평가하는 DSR, 두 개의 촘촘한 그물로 이루어져 있습니다. LTV라는 첫 번째 그물만 생각하고 DSR이라는 더 강력한 두 번째 그물을 고려하지 않는다면, 소중한 시간과 에너지를 낭비하고 최악의 경우 계약금을 잃을 수도 있습니다.

LTV, DSR, DTI 완벽 가이드

그렇다면 내 집 마련의 첫걸음, 대출 가능 금액을 어떻게 계산해야 할까요? 아래 3가지 용어를 과외 선생님처럼 쉽게 설명해 드리겠습니다.

방법 1: LTV (Loan To Value Ratio) - 주택담보인정비율

쉬운 뜻 내가 사려는 '집' 자체의 가치를 보고, "이 집은 최대 OOO원까지는 담보로 인정해 줄게"라고 정하는 비율입니다.

계산: 주택가격 × LTV 비율 = LTV 기준 최대 대출액 (예시) 집값 6억 원 × LTV 70% = 최대 4.2억 원

핵심: LTV는 오직 '집값'만 봅니다. 내 연봉이 얼마인지는 전혀 고려하지 않습니다.

방법 2: DTI (Debt To Income) 총부채상환비율

쉬운 뜻: 내 '연봉'을 보고, "1년에 버는 돈의 O%까지만 '주택담보대출 원리금'과 '다른 빚의 이자'를 갚는 데 쓰세요"라고 정하는 비율입니다.

허점: 다른 빚(신용대출 등)의 '원금'은 빼고 '이자'만 계산하기 때문에, 실제 상환 부담을 제대로 반영하지 못하는 허점이 있었습니다.

• 가정 - 연봉 5천만 원, DTI 50% 한도(연 2,500만 원), 기존 신용대출 5천만 원(금리 5%)
• 계산 - 신용대출 이자(연 250만 원)만 반영 → 주담대 원리금으로 쓸 수 있는 한도: 2,500만 원 - 250만 원 = 연 2,250만 원5천만 원(금리 5%)

방법 3: DSR (Debt Service Ratio) - 총부채원리금상환비율

쉬운 뜻: 내 '연봉'을 보고, "1년에 버는 돈의 40%까지만 '모든 빚의 원금과 이자'를 갚는 데 쓰세요"라고 정하는, 현재 가장 강력한 대출 규제입니다.

왜 끝판왕인가?: 주담대 원리금은 물론, 신용대출 원리금, 자동차 할부금, 카드론, 마이너스 통장까지 모든 부채의 '실제 상환액'을 합산하여 계산합니다.

• 가정 - 연봉 5천만 원, DSR 40% 한도(연 2,000만 원), 기존 신용대출 5천만 원(금리 5%, 5년 원리금 분할 상환)
• 계산 - 신용대출 원리금(연 약 1,130만 원) 반영 → 주담대 원리금으로 쓸 수 있는 한도: 2,000만 원 - 1,130만 원 = 연 870만 원년 원리금 분할 상환)

핵심 비교: 똑같은 조건인데도, DTI로는 주담대 원리금을 연 2,250만 원까지 쓸 수 있었지만, DSR로는 연 870만 원밖에 쓰지 못합니다. 이것이 바로 LTV 한도(4.2억)가 넉넉해도 실제 대출이 훨씬 적게 나오는 이유입니다.

최종 결론: 나의 최종 대출 한도는 ① LTV로 계산된 금액과 ② DSR로 계산된 금액 중 '더 적은 금액'으로 결정됩니다.

'결론: 성공적인 내 집 마련을 위한 마지막 필수 조언

지금까지 LTV, DSR, DTI라는 복잡한 용어들을 알아봤습니다. 이것만으로도 머리가 아프지만, 성공적인 내 집 마련을 위해서는 여기서 멈추면 안 됩니다. 가장 먼저 해야 할 일은 온라인 '부동산 계산기'나 'DSR 계산기'를 활용해 나의 대출 한도를 대략적으로 파악하는 것입니다. 이는 내가 어느 가격대의 집까지 알아볼 수 있는지 가늠하는 중요한 첫 단계입니다.

하지만 계산기는 어디까지나 예상치일 뿐입니다. 가장 정확한 방법은 주거래 은행 등 금융기관에 직접 방문하여 대출 상담을 받는 것입니다. 은행은 나의 정확한 소득과 신용 상태를 바탕으로 가장 현실적인 대출 가능 금액을 알려줄 수 있습니다.

그리고 대출 한도를 확인하는 것만큼 중요한 마지막 단계가 남아있습니다. 바로 내가 사려는 '집' 자체의 안전성을 확인하는 것입니다. 등기부등본의 권리관계, 건축물대장의 불법건축물 여부 등을 꼼꼼히 확인하여 법적인 문제가 없는지 반드시 검토해야 합니다.

성공적인 내 집 마련은 '충분한 자금'과 '안전한 집'이라는 두 바퀴가 함께 굴러갈 때 완성됩니다. 철저한 준비로 꿈에 그리던 여러분의 첫 집을 성공적으로 마련하시길 응원합니다.