계약 면적 전용면적일까 공급면적인가

34평의 배신: 왜 내 집은 생각보다 좁을까?

많은 분들이 부동산 광고나 중개사의 말만 믿고 집의 크기를 오해하는 경우가 많습니다. "34평형", "25평형"이라는 익숙한 말 속에 숨겨진 함정 때문입니다.

'평' 단위의 혼란 정부는 2007년부터 공식적인 법정 계량 단위로 '제곱미터(㎡)'만 사용하도록 했습니다. 하지만 부동산 시장에서는 여전히 '평' 단위를 관행적으로 사용하면서, 공급면적을 기준으로 'OO평'이라고 부르는 혼란이 계속되고 있습니다.

실제 공간과의 괴리 우리가 흔히 '34평 아파트'라고 부르는 것은, 복도와 계단 등 공용 공간을 포함한 '공급면적'입니다. 실제 내가 현관문을 열고 들어가 생활하는 공간, 즉 '전용면적'은 약 25.7평(84㎡)에 불과합니다. 약 9평의 차이가 발생하는 것입니다.

숨겨진 '서비스 면적'의 함정 심지어 '전용면적'에도 포함되지 않는 '발코니(베란다)'라는 숨겨진 공간이 있습니다. 이 '서비스 면적'의 크기에 따라 같은 전용면적이라도 실제 사용 공간은 천차만별로 달라집니다.

이처럼 복잡한 면적 개념을 정확히 이해하지 못하면, 내가 생각했던 것보다 훨씬 좁은 집에 들어가 살게 되는 낭패를 볼 수 있습니다.

계약 면적, 전용면적 vs 공급면적, 완벽 개념 해부

대체 왜 이렇게 면적 용어가 많을까요? 각 면적의 '역할'과 법적 정의가 다르기 때문입니다. 과외 선생님처럼 하나하나 쉽게, 하지만 전문가처럼 깊이 있게 설명해 드리겠습니다.

방법 1: 전용면적 - '내 집'의 법적 기준 (가장 중요!)

쉬운 뜻 현관문을 열고 들어갔을 때 보이는 '나만 독점적으로 사용하는 실내 공간'입니다. 방, 거실, 주방, 화장실이 모두 여기에 해당됩니다. 흔히 말하는 '실평수'와 가장 가까운 개념입니다.

전문가 관점 「건축법」에 따라, 등기부등본, 건축물대장 등 모든 공적 서류에 기재되는 공식적인 면적입니다. 재산세, 종합부동산세 등 세금 산정의 기준이 되며, 청약 시 '전용면적 85㎡ 이하'와 같이 자격을 나누는 기준이 되는 법적 면적입니다. (단, 발코니 면적은 법적으로 전용면적에서 제외됩니다.)

2030 고객님께 왜 중요할까요?

• 정확한 크기 비교: 여러 아파트를 비교할 때, 'OO평'이라는 말에 현혹되지 말고 오직 '전용면적(㎡)'을 기준으로 비교해야 실제 크기를 정확히 알 수 있습니다.
• 필수 암기: 전용면적 84㎡ = 약 25.7평 (국민평형), 전용면적 59㎡ = 약 18평. 이 두 가지만 외워두셔도 부동산을 볼 때 큰 도움이 됩니다.교해야 실제 크기를 정확히 알 수 있습니다.

방법 2: 주거공용면적 - '이웃과 함께 쓰는 공간'

쉬운 뜻 아파트 복도, 계단, 엘리베이터 홀 등 우리 집을 들어가기 위해 이웃과 함께 사용하는 공간입니다.

전문가 관점 이 공간의 전체 면적을 해당 층 또는 라인의 세대수로 나눈 값(N분의 1)이 내 집에 할당됩니다. 이 면적은 내가 독점적으로 사용할 수는 없지만, 내 집의 일부로 인정됩니다.

방법 3: 공급면적 (= 전용면적 + 주거공용면적)

쉬운 뜻 '내 전용 공간(전용면적)'과 '이웃과 함께 쓰는 공간(주거공용면적)'을 합친 면적입니다. 우리가 흔히 "34평 아파트", "25평 아파트"라고 부를 때의 기준이 바로 이 공급면적입니다.

전문가 관점 법적인 기준 면적은 아니지만, 아파트 분양 시장에서 관행적으로 사용되는 마케팅 용어입니다. 전용면적이 같더라도, 복도나 계단이 넓은 아파트일수록 공급면적은 더 크게 표시될 수 있습니다.

계산 예시 전용면적 84.9㎡ (약 25.7평) + 주거공용면적 27.7㎡ (약 8.4평) = 공급면적 112.6㎡ (약 34.1평)

방법 4: 계약면적 - '내 돈이 들어간 모든 공간'

쉬운 뜻 내가 분양받을 때 돈을 지불한 모든 공간의 총합입니다.

전문가 관점 공급면적에 관리사무소, 노인정, 지하주차장, 기계실 등 단지 내 모든 부대시설 면적(기타공용면적)까지 포함한 가장 넓은 개념입니다. (계약면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적)

2030 고객님께 왜 중요할까요? 아파트 분양 광고에서 주로 사용되며, 이 계약면적을 기준으로 평당 분양가를 계산하면 실제보다 저렴해 보이는 착시 효과가 있으니 주의해야 합니다.

Tip 서비스 면적 (발코니) - '숨겨진 보너스 공간'

쉬운 뜻 발코니는 전용면적에도, 공용면적에도 포함되지 않는, 말 그대로 건설사가 '공짜'로 제공하는 공간입니다.

전문가 관점 이 서비스 면적이 넓을수록, 발코니 확장을 통해 얻을 수 있는 '실사용 면적'이 극적으로 커집니다. 특히, 아파트의 3개 면에 발코니가 있는 '3면 발코니' 구조는 같은 전용면적 84㎡라도, 확장 시 실제로는 100㎡(약 30평)에 가까운 실사용 공간을 제공하므로 청약 시 반드시 확인해야 할 '숨은 로또'입니다.

애초에 이런 집을 피하는 가장 확실한 방법

하지만 이 복잡한 면적 정보보다 더 중요한 질문이 있습니다.

• "내가 계약하려는 이 집, 과연 법적으로, 재정적으로 '안전한 집'일까?"

아무리 전용면적이 넓고 서비스 면적이 잘 나왔더라도, 내가 사려는 집에 숨겨진 근저당, 가압류가 있거나 매도인이 악성 임대인이라면, 면적 계산은 아무런 의미가 없어지고 평생 모은 돈을 잃을 수 있습니다.

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