안심 매물 얻기 위한 등기부등본 보는 방법

등기부등본의 첫 번째 칸 표제부에서 확인해야 할 사항

등기부등본은 크게 표제부와 갑구 그리고 을구로 구성되어 있습니다. 가장 먼저 보게 되는 표제부는 건물의 신분증과 같은 역할을 해요. 여기서는 내가 계약하려는 집의 주소와 실제 건물의 용도가 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다.

특히 오피스텔이나 빌라의 경우 공부상 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설로 되어 있는 경우가 있는데 이런 경우에는 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어 주의가 필요해요. 건물 번호와 층수 그리고 면적이 계약서와 일치하는지 대조하는 것이 첫걸음입니다.

소유권과 권리 제한을 나타내는 갑구 분석하기

갑구는 주택의 소유권에 관한 정보가 담긴 구역입니다. 현재 집주인이 누구인지 그리고 소유권을 제한하는 무서운 기록은 없는지 살펴보아야 해요.

현재 소유자 정보 계약서를 작성하러 나온 사람의 신분증과 등기부등본상 갑구의 마지막 소유자가 일치하는지 대조하는 것은 기본 중의 기본입니다. 가압류와 가처분 갑구에 가압류나 가처분 그리고 압류와 같은 단어가 보인다면 이는 집주인의 채무 문제로 인해 소유권이 흔들리고 있다는 뜻이에요. 이런 집은 나중에 경매로 넘어갈 위험이 매우 높기 때문에 계약을 피하는 것이 상책입니다. 신탁등기 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 집주인은 마음대로 계약을 맺을 권한이 없을 수 있습니다. 신탁회사의 동의서가 없는 계약은 법적으로 보호받기 어려우므로 반드시 신탁원부를 확인해야 해요.

빚의 규모를 가늠하는 을구의 근저당권 확인법

을구는 소유권 이외의 권리 즉 해당 주택을 담보로 잡힌 빚의 기록이 나오는 곳입니다. 안심전세를 판단할 때 가장 핵심이 되는 부분이죠.

근저당권과 채권최고액 집주인이 은행에서 대출을 받으면 을구에 근저당권이 설정됩니다. 이때 기록된 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 보통 120퍼센트 정도 높게 설정되는데요. 이 금액이 너무 많다면 내 보증금이 후순위로 밀려 위험해질 수 있습니다.

안전한 부채 비율 전문가들은 통상적으로 선순위 채권과 내 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70퍼센트에서 80퍼센트를 넘지 않아야 안전하다고 봅니다. 이를 흔히 전세가율이라고 부르는데 이 비율이 높을수록 소위 깡통전세가 될 확률이 높아지니 주의하셔야 해요.

등기부등본의 공신력과 주택임대차보호법의 관계

놀랍게도 우리나라 법 체계상 등기부등본은 공신력이 인정되지 않습니다. 즉 등기부만 믿고 거래했더라도 나중에 등기가 잘못된 것으로 밝혀지면 임차인이 피해를 볼 수도 있다는 뜻이에요. 이를 보완하기 위해 주택임대차보호법 제3조에서는 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다는 대항력을 규정하고 있습니다. 등기부등본을 꼼꼼히 보는 것과 동시에 확정일자와 전입신고를 즉시 완료하여 법적인 보호막을 치는 것이 무엇보다 중요합니다. 이럴 때 권리 분석부터 위험 요소 진단까지 한 번에 해결해 주고, 나머지 부족한 부분을 맞춤 특약으로 추천해 주는 안심등기를 활용하면 큰 도움이 됩니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 보증보험 가입 가능 유무 확인 HUG와 HF에서 보증보험 가입이 가능한지 사전에 확인 합니다. (4) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (5) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.