신탁사 소유로 진행되는 아파트 전세계약을 검토 중입니다. 처음에는 신탁사가 정해지기 전 분양사무소에서 조합과 계약금 일부를 지급하고 계약서를 작성했고, 계약서에는 신탁사가 정해지면 계약금을 신탁사로 보내겠다는 내용이 들어 있습니다. 이후 신탁사가 정해졌고, HUG 안심전세보증서 발급이 완료되었으며 HUG에서 지정한 은행 한 곳에서만 대출이 가능하다고 안내받았습니다. 다만 주변에서는 신탁부동산은 신탁동의서가 중요하다고 하는데, 조합 측은 우선수익자인 HUG의 동의가 있으면 담보신탁계약서 조항에 따라 위탁자인 조합이 적법한 임대인 지위를 갖는다고 설명합니다. 현재 전세 세대에 대한 일괄 동의 요청 공문을 보냈고, 표준임대차계약서를 먼저 작성한 뒤 신탁동의서를 추후 첨부해도 된다고 합니다. 신탁사 개별 승낙서 없이 HUG 동의 공문만으로 대항력과 HUG 보증보험 가입에 문제가 없는지, 먼저 작성하는 표준임대차계약서의 효력이 안전한지 궁금합니다.

1·80

전대차 계약으로 아파트에 월세 거주 중입니다. 해당 아파트는 10년 전세형 아파트이고, 건설사가 전대차를 동의한 구조라 기존 임차인들이 월세를 받고 전대차를 준 세대가 많다고 들었습니다. 그런데 최근 건설사가 회생절차에 들어갔고, 기존 임차인들이 HUG 보증금 반환을 신청하려면 전대차가 있으면 문제가 된다는 이유로 전차인들에게 이사비를 주고 퇴거를 요청하는 일이 생기고 있습니다. 저와 계약한 전대인도 채권신고와 보증금 반환 신청을 해야 한다며 이사비를 줄 테니 나가달라고 합니다. 하지만 제 계약기간은 아직 남아 있고, 저는 월세를 밀린 적 없이 정상적으로 거주하고 있습니다. 주변 시세도 많이 올라 지금 나가면 집을 구하기 어렵고 금전적 손실도 생깁니다. 전대인은 제가 나가지 않으면 보증금 반환 지연에 따른 손해배상이나 지연손해금 소송을 하겠다고 하는데, 제가 계약기간까지 거주하겠다고 해도 되는지 궁금합니다.

1·82

전세계약 후 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 처음에는 전세보증금으로 계약했고, 이후 증액계약을 했습니다. 묵시적 갱신 상태에서 전세대출 연장을 준비하던 중 건물에 압류가 들어온 사실을 알게 되어 계약 해지를 요청했습니다. 임대인은 조금만 기다려 달라며 보증금 보호를 위해 전세권 설정을 해주겠다고 했고, 결국 제 명의로 전세권 설정등기를 했습니다. 그런데 문제가 해결되지 않은 채 대출 만기가 다가와 은행에 갔더니 임차권등기 접수증이 필요하다고 안내받았습니다. 임차권등기명령을 신청하려고 보니 이미 전세권이 설정되어 있으면 임차권등기가 안 된다는 이야기를 들었습니다. 전세권을 먼저 말소해야 하는지, 말소하지 않아도 임차권등기를 신청할 수 있는지, 전세권과 임차권등기가 동시에 존재할 수 있는지 궁금합니다.

1·212

미등기 신축아파트에 전세계약을 체결하고 현재 전입신고, 확정일자, 실거주까지 마친 상태입니다. 계약서에는 잔금 납부 후 임대인이 지체 없이 취득세를 납부하고 소유권이전 신청을 하기로 한다는 조항과, 임대인이 계약 종료 시까지 임차인의 1순위 지위를 침해하는 권리를 설정하지 않고 전세보증보험 가입에 협조한다는 조항이 있습니다. 그런데 임대인이 등기를 빨리 하지 못하고 있고, 임대인 측 가족이 취득세 문제를 이유로 세대주 변경을 요구하고 있습니다. 심지어 등기를 빨리 하지 못하면 전세보증보험 가입이 어려울 수 있다는 식으로 압박하는 연락도 받고 있습니다. 저는 임대인에 대한 신뢰가 무너져 계약을 해제하고 보증금을 돌려받고 싶습니다. 미등기 상태에서 등기가 지연되는 경우 계약 위반으로 계약 해제가 가능한지, 임대인이 돈이 없다고 하면 보증금을 어떻게 회수해야 하는지, 내용증명은 언제 보내야 하는지 궁금합니다.

1·123