전세계약을 체결하면서 계약서에 전세대출 및 보증보험이 불가할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 넣었습니다. 또 임대인은 잔금 시까지 보증보험 가입 한도에 맞춰 채권최고액을 일정 금액만 남기고 상환하기로 했고, 시세 변동으로 보증보험 가입 한도가 달라질 경우에도 채권최고액을 조정해 보증보험 가입에 협조하기로 했습니다. 그런데 은행에 전세대출을 신청해보니 제 연봉이나 신용에는 문제가 없지만, 해당 주택의 채권최고액이 전세보증금보다 높고 감액등기 조건이라는 이유로 대출이 거절되었습니다. 다른 은행 여러 곳에서도 같은 이유로 대출이 어렵다는 답을 받았습니다. 다만 한 은행에서는 채권최고액을 보증금보다 낮은 수준으로 낮추고, 기존 계약서 문구를 삭제하거나 수정하면 대출이 가능할 수 있다고 합니다. 이 경우 제가 계약서를 수정해줘야 할 의무가 있는지, 아니면 현재 계약 조건으로 대출이 거절되었으니 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

1·27

신탁사 소유로 진행되는 아파트 전세계약을 검토 중입니다. 처음에는 신탁사가 정해지기 전 분양사무소에서 조합과 계약금 일부를 지급하고 계약서를 작성했고, 계약서에는 신탁사가 정해지면 계약금을 신탁사로 보내겠다는 내용이 들어 있습니다. 이후 신탁사가 정해졌고, HUG 안심전세보증서 발급이 완료되었으며 HUG에서 지정한 은행 한 곳에서만 대출이 가능하다고 안내받았습니다. 다만 주변에서는 신탁부동산은 신탁동의서가 중요하다고 하는데, 조합 측은 우선수익자인 HUG의 동의가 있으면 담보신탁계약서 조항에 따라 위탁자인 조합이 적법한 임대인 지위를 갖는다고 설명합니다. 현재 전세 세대에 대한 일괄 동의 요청 공문을 보냈고, 표준임대차계약서를 먼저 작성한 뒤 신탁동의서를 추후 첨부해도 된다고 합니다. 신탁사 개별 승낙서 없이 HUG 동의 공문만으로 대항력과 HUG 보증보험 가입에 문제가 없는지, 먼저 작성하는 표준임대차계약서의 효력이 안전한지 궁금합니다.

1·21

2년 전세계약이 끝나는 세입자가 사정상 6개월만 더 살게 해달라고 요청했습니다. 임대인 입장에서는 6개월만 연장해주고 싶은데, 이 경우 기존 계약서 날짜만 수정하고 서로 날인하면 되는지, 아니면 새 전세계약서나 별도 합의서를 작성해야 하는지 궁금합니다. 또 주택임대차보호법상 전세는 2년 거주 권리가 보장된다고 들었는데, 6개월만 살기로 합의한 뒤 나중에 세입자가 2년을 더 살겠다고 주장하면 임대인이 대응할 방법이 있는지도 걱정됩니다. 별도로, 처음부터 2년 6개월 거주할 임차인을 구했는데 전세대출 은행에서 2년 계약서만 인정한다고 해서 기본 계약서는 2년으로 쓰고 별지 특약으로 6개월 추가 거주를 적는 방식이 가능한지도 궁금합니다. 이런 특약이 효력이 있으려면 어떤 내용을 꼭 적어야 하나요?

1·19

전세계약 후 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 처음에는 전세보증금으로 계약했고, 이후 증액계약을 했습니다. 묵시적 갱신 상태에서 전세대출 연장을 준비하던 중 건물에 압류가 들어온 사실을 알게 되어 계약 해지를 요청했습니다. 임대인은 조금만 기다려 달라며 보증금 보호를 위해 전세권 설정을 해주겠다고 했고, 결국 제 명의로 전세권 설정등기를 했습니다. 그런데 문제가 해결되지 않은 채 대출 만기가 다가와 은행에 갔더니 임차권등기 접수증이 필요하다고 안내받았습니다. 임차권등기명령을 신청하려고 보니 이미 전세권이 설정되어 있으면 임차권등기가 안 된다는 이야기를 들었습니다. 전세권을 먼저 말소해야 하는지, 말소하지 않아도 임차권등기를 신청할 수 있는지, 전세권과 임차권등기가 동시에 존재할 수 있는지 궁금합니다.

1·46