전세계약 당시에는 건축물대장상 위반건축물이 아니었고, 잔금일에도 문제없이 전세보증보험까지 가입한 상태였습니다. 그런데 계약 기간 중 이사를 가야 할 사정이 생겨 임대인에게 새로운 세입자를 구해놓고 나가겠다고 양해를 구했고, 임대인도 동의했습니다. 그래서 저는 아파트 매매계약까지 진행했고, 현재 살고 있는 전셋집을 부동산에 내놓았습니다. 그런데 이후 갑자기 해당 건물이 위반건축물로 등재되었다는 사실을 알게 되었습니다. 임대인과 통화할 당시에는 위반건축물 관련 이야기를 전혀 듣지 못했고, 부동산을 통해 뒤늦게 알게 되었습니다. 이 경우 건축물대장에 위반건축물로 등재되었다는 이유만으로 전세계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는지, 임대인이 미리 알고도 고지하지 않았다면 손해배상까지 청구할 수 있는지 궁금합니다.

1·23

신축빌라 전세계약을 검토 중입니다. 임대인은 법인이고, 현재 사용승인은 난 상태라고 들었지만 아직 건물 보존등기가 완료되지 않아 건물 등기부등본은 발급되지 않는다고 합니다. 토지는 법인 소유이고 토지 등기부등본에는 약 20억 원에 가까운 근저당권이 설정되어 있습니다. 임대인 측은 제가 입주할 호실 관련 대출이 따로 있고, 선입주할 때 지급하는 전세금 일부로 그 대출을 상환한 뒤 말소 접수증을 제공하겠다고 합니다. 잔금은 한 달 뒤 보존등기 완료 후 전세대출 실행과 함께 지급하는 조건이고, 전세보증금반환보증 가입이 안 되면 계약을 해제하고 보증금을 반환한다는 특약은 넣기로 했습니다. 보존등기 전 선입주와 일부 보증금 지급이 안전한 구조인지, 토지 근저당과 호실별 대출 말소를 어떻게 확인해야 하는지 궁금합니다.

1·36

전세계약을 하면서 계약금으로 약 500만 원을 지급했습니다. 전세자금대출과 HUG 보증 진행을 전제로 계약했는데, 이후 계좌 지급정지와 관련된 문제로 대출 진행이 어렵게 되었습니다. 제 고의로 대출을 막은 것은 아니지만, 결국 잔금일까지 전세자금대출 실행이 어려워 계약 해지를 통보했습니다. 그런데 집주인은 세입자 사유로 계약이 파기된 것이니 계약금을 돌려줄 수 없다고 하고, 부동산에서도 반환이 어렵다고 합니다. 최근에는 집주인이 새로운 세입자를 구한 것으로 보이는데도 계약금 반환 없이 계약서 원본 반환만 요구하고 있습니다. 계약서에 대출 불가 시 계약 해제와 계약금 반환 특약이 있는지에 따라 달라지는지, 내용증명을 보내면 도움이 되는지, 소액소송까지 가야 하는지도 궁금합니다.

1·37

전세계약을 고민 중인 예비 임차인입니다. 계약하려는 물건은 19개 호실로 된 연립주택이고, 소유자는 1명입니다. 등기부등본을 보니 여러 호실에 공동담보 근저당권이 설정되어 있고, 채권최고액이 약 14억 원입니다. 근저당 설정일도 2000년대와 2010년대라 소액임차인 최우선변제금은 거의 의미가 없는 상황입니다. 게다가 위반건축물이라 전세보증보험 가입도 어렵다고 들었습니다. 일반적으로 공동담보가 있는 전세는 피하라고 하는데, 민법상 공동저당 대위권이라는 제도가 있어 임차인도 선순위 근저당권자를 대위해 다른 호실에서 배당받을 수 있다는 이야기를 봤습니다. 반대로 임차인은 후순위저당권자가 아니라서 대위권 인정이 어렵다는 말도 있어 혼란스럽습니다. 이런 공동담보 전세계약을 진행해도 보증금 반환 가능성이 있는지, 은행이 제가 계약한 호실만 경매로 넘기면 제가 다른 호실에 대해 권리를 행사할 수 있는지 궁금합니다.

1·29