임대인 세금완납증명서, 왜 계약 전에 꼭 확인해야 할까요?

한 줄 답변

임대인의 세금 체납은 등기부등본만으로 확인하기 어렵지만, 집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 세금은 종류와 법정기일에 따라 임차인의 보증금보다 먼저 배당될 수 있으므로, 계약 전에는 임대인의 국세·지방세 납세증명서를 확인하는 것이 안전합니다. 안심등기에서는 임대인 세금완납 확인이 필요한 상태인지 알려주고, 필요한 서류를 요청할 수 있도록 안내합니다.

세금 체납이 보증금에 미치는 영향

전세 계약 시 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨 다른 빚보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 예외가 있는데, 바로 '세금'입니다. 만약 집이 경매에 넘어간다면, 법원은 정해진 순서에 따라 낙찰대금을 나눠주게 되며, 일부 세금은 임차인의 보증금보다 순서가 앞섭니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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경매 시 배당 순서: 세금 vs 내 보증금

임대인의 체납 세금 중에서도 '당해세'는 보증금보다 순위가 높습니다. 당해세란 해당 부동산 자체에 부과되는 세금(종합부동산세, 상속세, 증여세 등)을 말합니다.

순위 항목 설명
1순위 경매 집행 비용 경매를 진행하는 데 들어간 비용
2순위 최우선변제금 (소액임차인) 소액임차인의 보증금 중 일정액
3순위 당해세 (국세, 지방세) 해당 주택에 직접 부과된 세금
4순위 확정일자부 임차보증금 내 보증금 (우선변제권)
5순위 일반 세금, 공과금 등 당해세 외 체납 세금

어떤 서류를 확인해야 하나요?

임대인 세금 체납 여부를 확인할 때는 국세와 지방세를 나누어 봐야 합니다.

확인 서류확인 내용
국세 납세증명서국세 체납 여부 확인
지방세 납세증명서지방세 체납 여부 확인
미납국세 열람임대인의 동의를 받아 세무서에서 미납 국세 확인
등기부등본압류·가압류 등 체납이 등기상 드러났는지 확인

계약 전 임차인은 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있고, 일정한 요건에서는 임대인의 동의를 받아 미납국세를 열람할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의7)

계약 전에 확인하는 것이 중요한 이유는, 계약금을 지급한 뒤에는 조건을 다시 조정하기 어려워질 수 있기 때문입니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본, 건축물대장, 시세 대비 보증금 구조와 함께 임대인 관련 확인 필요 항목을 안내합니다. 안심등기에서 임대인 세금완납 확인이 필요한 상태로 확인된다면, 계약 전 국세·지방세 납세증명서를 요청해야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED> 안심등기를 통해 비대면으로 임대인에게 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서를 요청하고, 필요한 경우 미납국세 열람 동의까지 확인해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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어떻게 확인하고 대처해야 할까요?

2023년부터 법이 개정되어 임대차 계약 시 임대인의 동의를 받아 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있게 되었습니다. 계약 전 임대인에게 당당하게 요청하고, 만약 거부한다면 계약을 다시 한번 고민해봐야 합니다.

  • 임대인에게 직접 요청하기

    계약 전 임대인에게 '국세완납증명서'와 '지방세완납증명서'를 요구하는 것이 가장 확실합니다. 대부분의 선량한 임대인은 이 요구에 협조합니다.

  • 미납국세 열람 제도 활용하기

    임대인이 직접 발급을 꺼리는 경우, 임대인의 동의를 얻어 임차인이 직접 세무서에 방문하여 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 자세한 절차는 여기서 확인하세요.

  • 안심등기로 한번에 확인하기

    안심등기를 발급하면, 임대인의 세금 체납 확인 필요성을 '조건부적격' 신호로 알려주고, 어떤 서류를 어떻게 요청해야 하는지 구체적인 행동 방법을 안내받을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처