전세계약 전 확정일자 부여 현황·세금완납증명서, 어떻게 확인하나요?

한 줄 답변

임차인은 계약 전 임대인의 동의를 받아 '확정일자 부여 현황'과 '국세·지방세 완납증명서'를 확인할 권리가 있습니다. 공인중개사는 이 권리를 임차인에게 의무적으로 설명해야 하므로, 중개사를 통해 자연스럽게 요청하고 확인할 수 있습니다.

임차인이 확인해야 할 2가지 핵심 서류

전세사기 예방을 위해 개정된 주택임대차보호법과 공인중개사법에 따라, 임차인은 계약 과정에서 다음 두 가지 정보를 확인할 수 있는 권리를 보장받습니다. 이 서류들은 내 보증금의 안전과 직결되므로 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.

확정일자 부여현황
확정일자 부여현황
  • 확정일자 부여 현황

    나보다 먼저 이 집에 들어와 살고 있는 다른 임차인들의 보증금(선순위 보증금) 규모를 파악할 수 있는 서류입니다. 특히 다가구주택처럼 여러 세대가 사는 경우, 선순위 보증금 총액이 너무 크면 내 보증금 회수 순위가 뒤로 밀릴 수 있어 반드시 확인해야 합니다.

  • 국세 및 지방세 완납증명서

    임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 서류입니다. 만약 임대인이 세금을 체납한 상태에서 집이 경매에 넘어가면, 체납된 세금(당해세)이 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 보증금 회수에 큰 영향을 미칩니다.

계약 전 확인 방법 3가지

이전에는 임차인이 직접 임대인에게 서류를 요청하기 어색했지만, 이제는 공인중개사가 중간에서 조율하는 것이 의무화되었습니다. 계약 전에 서류를 확인하는 방법은 크게 세 가지입니다.

확인 방법내용장점단점
임대인이 직접 제출임대인이 계약일에 맞춰 서류 2종을 직접 발급받아 임차인에게 제시합니다.가장 간단하고 확실합니다.임대인이 바쁘거나 비협조적이면 어렵습니다.
임차인이 직접 열람 (동의서)임대인이 '정보제공 동의서'에 서명하면, 임차인이 그 동의서를 가지고 직접 주민센터나 세무서에서 열람합니다.임대인이 서류 발급에 익숙하지 않아도 진행 가능합니다.동의서 서명 및 신분증 사본을 받아야 하는 번거로움이 있습니다.
임차인이 직접 열람 (계약서)임대차 계약서와 신분증을 가지고 임차인이 직접 주민센터나 세무서에서 열람합니다.임대인 동의서 없이 계약서만으로 확인 가능합니다.계약금을 이미 지불한 후라, 위험 발견 시 계약금 반환 분쟁이 생길 수 있습니다.

마무리

가장 안전한 방법은 계약금을 지급하기 전에 임대인에게 국세·지방세 납세증명서와 선순위보증금 확인에 필요한 자료를 요청하는 것입니다. 임대인이 직접 서류를 제출하거나 정보제공에 동의하면, 계약 전에 임대인의 체납 여부와 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 요소를 확인할 수 있습니다.

계약서 작성 이후에 서류를 확인하면 이미 계약금을 지급한 상태일 수 있어, 위험이 발견되더라도 계약 조건을 조정하거나 계약을 재검토하기 어려울 수 있습니다.

안심등기에서는 임대인의 세금 완납 여부가 확인되지 않은 경우, 해당 계약의 「임대인」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이는 임대인의 국세·지방세 체납 여부가 등기부등본만으로 모두 확인되지 않을 수 있고, 체납 세금의 종류와 시점에 따라 향후 경매·공매에서 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있어 추가 서류 확인이 필요한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED>

따라서 안심등기는 사용자에게 계약 전에 임대인의 국세·지방세 납세증명서를 요청해 완납 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_LANDLORD_TAX> 또한 안심등기 내에서 중개사에게 비대면으로 간편하게 요청 가능합니다.

안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 확인한 자료를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 등기부등본의 권리변동이 감지되면 알림을 제공하며, 세금 완납 자료나 선순위보증금 자료가 보완되면 변경된 정보를 바탕으로 입주 전 보증금 회수 가능성을 다시 평가할 수 있습니다.

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