최우선변제금이란 무엇이고, 얼마까지 보호받을 수 있나요?

한 줄 답변

최우선변제금이란, 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 법에서 정한 소액임차인이 보증금 중 일정액을 은행의 대출금 등 다른 권리보다 먼저 돌려받을 수 있도록 보호하는 제도입니다.

최우선변제금을 받기 위한 조건

최우선변제금은 모든 임차인에게 적용되지 않습니다. 아래 두 가지 조건을 모두 만족해야 법의 보호를 받을 수 있습니다.

  • 소액임차인에 해당할 것

    지역별로 정해진 보증금 기준(소액임차인 범위) 안에 내 보증금이 포함되어야 합니다. 이 기준은 계속 바뀌므로, 내가 계약한 시점의 기준이 아닌 근저당 등 담보물권 설정일자 기준의 법령을 따릅니다.

  • 대항력을 갖추고, 경매 신청 등기 전까지 유지할 것

    주택을 인도받고(이사), 해당 주소로 전입신고를 마쳐 '대항력'을 갖춰야 합니다. 이 대항력은 법원의 배당요구 종기일까지 계속 유지되어야 합니다.

지역별 최우선변제 한도 (2023년 2월 21일 이후 기준)

최우선변제금으로 보호받는 금액은 지역별 보증금 기준에 따라 다릅니다. 현재 적용되는 기준은 다음과 같으며, 이 한도 내에서만 가장 먼저 변제받을 수 있습니다.

지역소액임차인 보증금 기준최우선변제 한도
서울특별시1억 6,500만원 이하5,500만원
수도권 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포1억 4,500만원 이하4,800만원
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택8,500만원 이하2,800만원
그 밖의 지역7,500만원 이하2,500만원

주의할 점은, 최우선변제금은 보증금 전액이 아닌 법으로 정해진 한도까지만 보호한다는 것입니다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억 6,500만원으로 계약했더라도, 최우선변제로 보장받는 금액은 5,500만원입니다. 나머지 1억 1,000만원은 우선변제권의 순서에 따라 배당받게 됩니다.

최우선변제금만 믿으면 안 되는 이유

최우선변제금은 임차인을 위한 최소한의 안전장치이지만, 이것만 믿고 계약하기에는 위험한 부분이 많습니다. 소액임차인 보호 제도의 한계를 명확히 알아야 합니다.

  • 우선변제권과 다릅니다

    최우선변제권은 보증금 중 '일부'를 '가장 먼저' 받는 권리이고, 우선변제권은 '전액'을 '순서대로' 받는 권리입니다. 최우선변제금을 받고도 남은 보증금은 우선변제권의 순서가 되어야 돌려받을 수 있습니다.

  • 보증금 전액을 보장하지 않습니다

    앞서 본 것처럼 지역별 한도까지만 보호됩니다. 특히 보증금이 소액임차인 기준을 단 1만원이라도 초과하면 최우선변제 대상에서 아예 제외되어 한 푼도 먼저 돌려받지 못합니다.

  • 세금 체납에는 밀릴 수 있습니다

    임대인의 세금 체납액 중 해당 주택에 부과된 세금(당해세)은 최우선변제금보다도 변제 순위가 앞섭니다. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하지 않으면 예상치 못한 위험에 처할 수 있습니다.

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