전세 계약 연장하고 싶은데, 집주인이 거절하면 나가야 하나요?

한 줄 답변

집주인이 거절한다고 해서 무조건 나가야 하는 건 아니에요. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면, 집주인은 법에서 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없어요. 다만 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 집주인 실거주처럼 거절할 수 있는 경우도 있어서 미리 확인해두는 게 좋아요.

친구에게 물어봤어요

전세 만기가 다가오는데 집주인이 이번엔 연장 안 하겠다고 하네. 그럼 그냥 나가야 하는 거야?

꼭 그렇진 않아. 세입자한테는 계약갱신요구권이라는 게 있어서, 기간 안에 요구하면 집주인이 함부로 거절 못 해.

기간이 정해져 있어? 나 만기가 3개월 남았는데 늦은 건 아니지?

만기 6개월 전부터 2개월 전까지 하면 돼. 아직 늦지 않았으니까 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 빨리 요구해 두는 게 좋아.

근데 집주인이 자기가 들어와서 산다고 하면?

집주인이나 집주인 가족이 실제로 살려는 경우는 거절할 수 있는 사유야. 대신 거짓말로 거절하고 다른 사람한테 세를 주면 손해배상 책임이 생길 수 있어.

계약갱신요구권, 이것부터 알아두세요

계약갱신요구권, 쉽게 말해 세입자가 원하면 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리예요. 주택임대차보호법에서 정하고 있어서 집주인과 따로 약속하지 않았어도 쓸 수 있어요.

1갱신 요구는 언제, 어떻게 해야 하나요?

갱신 요구는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 해요. 이 기간이 지나서 요구하면 갱신요구권으로 인정받기 어려워요.

방법은 정해져 있지 않지만, 나중에 요구했는지 안 했는지 다툼이 생길 수 있어요. 그래서 말로만 하기보다 문자·이메일·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 요구하는 게 안전해요.

갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고, 갱신되면 계약기간은 2년으로 봐요. 이미 한 번 써서 연장한 계약이라면 다음 만기에는 다시 쓸 수 없어요.

만기 2개월 전이 지나면 늦어요. 연장할 생각이 있다면 기록이 남는 방법으로 미리 요구해 두세요.

2집주인은 어떤 경우에 거절할 수 있나요?

집주인은 정당한 사유가 없으면 갱신 요구를 거절할 수 없어요. 법에서 정한 대표적인 거절 사유는 아래와 같아요.

  • 집주인(또는 집주인의 부모·자녀)이 그 집에 실제로 살려는 경우
  • 세입자가 월세를 2번 분량 이상 밀린 적이 있는 경우
  • 집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세를 준 경우
  • 세입자가 고의나 큰 잘못으로 집을 크게 망가뜨린 경우
  • 서로 합의해서 집주인이 상당한 보상을 해준 경우
  • 계약할 때 미리 알린 재건축 계획 등으로 집을 철거해야 하는 경우

가장 많이 부딪히는 건 실거주 사유예요. 집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 세입자에게 손해를 배상해야 해요.

3갱신하면 보증금이나 월세는 얼마나 올릴 수 있나요?

갱신요구권으로 계약을 연장할 때는 보증금이나 월세를 5%를 넘게 올릴 수 없어요. 예를 들어 보증금이 2억 원이라면 최대 1,000만 원까지만 올릴 수 있어요.

지역에 따라 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있어요. 반대로 집주인과 새로 합의해서 계약을 다시 쓰는 경우라면 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않을 수 있으니, 갱신요구권을 써서 연장하는 건지 계약서나 문자에 분명히 남겨두는 게 좋아요.

만기가 다가올 때 이렇게 준비해요

갱신요구권은 알고 있어도 시기를 놓치거나 기록을 안 남겨서 곤란해지는 경우가 많아요. 만기 6개월 전부터 아래 순서로 챙겨보세요.

1. 만기일과 갱신요구권 사용 여부를 확인해요
계약서에서 정확한 만기일을 확인하고, 이전에 갱신요구권을 쓴 적이 있는지도 함께 확인해요.

2. 기간 안에 기록이 남는 방법으로 요구해요
만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 문자나 내용증명으로 「계약갱신요구권을 행사합니다」라고 분명히 보내요.

3. 거절 통보를 받았다면 사유를 확인해요
어떤 사유로 거절하는지 물어보고 답변을 기록으로 남겨요. 실거주가 이유라면 나중에 실제로 들어와 사는지 확인할 수도 있어요.

4. 아무도 통지하지 않았다면 묵시적 갱신도 확인해요
집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 아무 말이 없고 세입자도 따로 통지하지 않았다면, 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 봐요. 이걸 묵시적 갱신이라고 해요.

5. 연장하더라도 등기부등본은 다시 확인해요
계약을 연장하는 동안 집에 새로운 근저당이 생겼을 수 있어요. 보증금을 올려주는 경우라면 특히 올린 금액이 안전한지 등기부등본을 다시 확인해요.

갱신된 계약에서는 세입자가 먼저 나가고 싶을 때 언제든 계약 해지를 통지할 수 있어요. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요.

갱신요구권은 기간 안에, 기록이 남는 방법으로. 이 두 가지만 지켜도 연장 과정의 다툼을 크게 줄일 수 있어요.

이런 분들은 꼭 확인하세요

  • 전세·월세 만기가 6개월 안으로 다가온 분
  • 집주인에게 계약 연장을 거절한다는 말을 들은 분
  • 집주인이 실거주를 이유로 나가 달라고 한 분
  • 연장하면서 보증금이나 월세를 얼마나 올려줘야 할지 고민인 분

판단 근거 및 출처