전입신고와 확정일자, 둘 중 하나만 해도 될까?

둘 다 전월세 계약 후 챙겨야 하는 절차지만 보호하는 방식이 달라요. 하나만 해도 되는지 고민하기 전에 각각 어떤 역할을 하는지부터 알아두는 것이 좋아요.

전입신고와 확정일자는 계약이 끝난 뒤 아무 때나 해도 되는 단순한 행정절차라고 생각하기 쉬워요. 하지만 보증금 보호와 관련된 권리는 언제 요건을 갖췄는지가 중요할 수 있기 때문에 가능한 한 미루지 않는 것이 좋아요.

1. 계약 전에는 등기부등본을 먼저 확인해요
전입신고와 확정일자를 받는다고 해서 기존에 설정된 근저당권이나 선순위 권리가 없어지는 것은 아니에요. 계약하기 전에 등기부등본에서 현재 소유자가 누구인지, 근저당권이나 전세권 등 다른 권리가 설정되어 있는지 먼저 확인해야 해요.

2. 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 확인해요
계약을 체결한 날에는 문제가 없었더라도 잔금을 치르기 전 새로운 근저당권 등이 설정될 수 있어요. 그래서 계약 당시 확인한 등기부등본만 믿지 말고 잔금 직전에도 다시 확인하는 것이 좋아요.

3. 실제 입주와 함께 전입신고를 챙겨요
대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖추는 것이 중요해요. 실제로 이사를 했다면 전입신고를 미루지 않는 것이 좋아요. 특히 며칠 뒤에 하겠다고 미루는 동안 다른 권리가 설정될 가능성도 생각해야 해요.

4. 확정일자도 함께 받아요
확정일자는 임대차계약서에 날짜를 부여받는 절차예요. 전입신고와 확정일자는 서로 대체할 수 없기 때문에 이사 후 따로 챙기기보다 가능한 한 함께 처리하는 것이 편리해요.

5. 전입신고와 확정일자를 받았다고 끝은 아니에요
전입신고와 확정일자를 갖췄더라도 집의 시세보다 보증금이 지나치게 높거나 기존 선순위 권리가 많다면 보증금 회수에 문제가 생길 수 있어요. 계약 전부터 등기부등본과 주택의 권리관계를 함께 확인해야 하는 이유예요.

특히 다가구주택처럼 한 건물에 여러 임차인이 거주하는 경우에는 다른 임차인의 보증금이나 선순위 권리까지 확인해야 할 수 있어요. 전입신고와 확정일자만 챙겼다고 해서 모든 주택의 보증금 위험이 사라지는 것은 아니에요.

또한 계약기간 중 집주인이 변경되거나 새로운 담보권이 설정되는 등 권리관계가 달라질 수도 있어요. 중요한 전월세 계약이라면 계약할 때 한 번만 확인하지 말고 잔금 전후의 등기부등본도 확인하는 것이 좋아요.