위반건축물이란 무엇이고 왜 위험한가요?

한 줄 정의

위반건축물이란 건축법 등 관련 법규를 어겨 무단으로 증축, 개조, 용도 변경 등을 한 건물입니다. 건축물대장에 노란색으로 표시되며, 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있어 주의가 필요합니다. 

위반건축물이 되는 경우

건축물은 허가받거나 신고한 설계 도면대로 지어져야 합니다. 이 기준을 어기면 모두 위반건축물이 될 수 있습니다. 임차인이 흔히 마주치는 대표적인 사례는 다음과 같습니다.


법제처
법제처
  • 발코니 무단 확장

    가장 흔한 사례로, 서비스 면적인 발코니를 허가 없이 확장하여 전용면적처럼 사용하는 경우입니다.

  • '방 쪼개기' (세대 수 증가)

    하나의 세대를 여러 개의 작은 원룸으로 불법 개조하여 임대 수익을 높이려는 경우입니다. 주차 공간 부족, 소방 안전 문제 등을 유발합니다.

  • 불법 용도 변경

    주거용이 아닌 근린생활시설(사무실, 상가 등)을 주택처럼 개조하여 임대하는 경우입니다. 주거에 필요한 시설 기준을 충족하지 못할 수 있습니다.

임차인에게 어떤 위험이 있나요?

위반건축물은 당장 거주하는 데 문제가 없어 보일 수 있지만, 임차인에게 여러 가지 잠재적 위험을 안겨줍니다. 특히 보증금 보호와 관련된 중요한 안전장치들이 제대로 작동하지 않을 수 있습니다.

위험 요소 임차인에게 미치는 영향
전세보증보험 가입 거절 HUG, HF 등 대부분의 보증기관이 위반건축물에 대한 보증서 발급을 거절합니다. 보증금 회수 안전장치가 사라집니다.
전세대출 제한 은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사를 거절하거나 한도를 줄일 수 있습니다.
이행강제금으로 인한 경매 위험 시정명령을 따르지 않은 건물주에게는 원상복구될 때까지 이행강제금이 계속 부과됩니다. 체납액이 누적되면 집이 압류 후 경매에 넘어갈 수 있습니다.

이처럼 불법 건축 요소는 임차인의 보증금을 직접 위협하는 중요한 확인 사항입니다. 더 자세한 내용은 '위반건축물이면 보증보험이 왜 거절되나요?' 글에서 확인할 수 있습니다.

계약 전 확인 및 대처 방법

위반건축물 여부는 계약 전에 간단하게 확인할 수 있습니다. 만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 대처해야 할까요?

  • 건축물대장 발급으로 직접 확인하기

    정부24 또는 건축행정시스템 '세움터'에서 주소지를 입력해 건축물대장을 발급받으세요. 첫 페이지 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있는지 확인하면 됩니다.

  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    임대인이나 중개사에게 어떤 위반 사항인지, 시정 계획이 있는지 확인하세요. 경미한 위반이고 곧 시정될 예정이라면 계약을 고려해볼 수 있지만, 구두 약속만 믿기보다 특약에 명시하는 것이 안전합니다.

  • 보증금 조정 및 월세 전환 고려

    보증보험 가입이 어려운 만큼, 위험을 줄이기 위해 보증금을 낮추고 월세를 내는 반전세 계약을 협의해 볼 수 있습니다.

안심등기는 주소 입력 시 건축물대장 정보를 자동으로 확인하여 위반건축물 여부를 알려줍니다. 위반건축물로 확인될 경우, 「계약 진행 가능 상태」는 '조건부적격'으로 표시됩니다. 이는 계약을 금지하는 '부적격'과 달리, 위험 요인을 인지하고 신중하게 계약을 검토해야 한다는 신호입니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처