실거주 요청 믿고 이사 준비했는데, 임대인이 말 바꾸면 손해배상 청구할 수 있나요?

질문 실거주 요청 믿고 이사 준비했는데, 임대인이 말 바꾸면 손해배상 청구할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약 만기가 다가오던 중에 임대인에게서 연락이 왔습니다. 본인 아들이 들어와 살아야 하니 집을 비워달라는 실거주 통보였습니다. 마침 6월에 대출 연장까지 해둔 터라 고민이 됐지만, 임대인 사정을 고려해서 협조하기로 했습니다. 이후 집주인은 보증금 중 3억 원을 먼저 돌려줬고, 저도 그 말을 믿고 새로 이사 갈 집을 알아봐서 매매계약까지 체결했습니다.

그런데 갑자기 임대인이 다시 연락 와서는, 사실 아들이 아니라 조카가 들어오려고 했던 건데 사정이 바뀌었다며 말을 바꾸는 겁니다. 그러면서 이 집을 다시 전세로 내놓겠다고 합니다. 심지어 먼저 줬던 3억 중 일부를 다시 돌려달라는 황당한 이야기까지 하고 있습니다.

임대인 말만 믿고 대출 연장도 포기하고, 새 집 계약하느라 계약금까지 다 썼는데 이제 와서 이러니 정말 눈앞이 캄캄합니다. 이사 준비하면서 발생한 비용도 있고, 새로 산 집 계약을 물릴 수도 없는 상황인데, 이런 경우 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없을까요? 보증금 손실 위험 없이 남은 돈을 안전하게 돌려받고 이사하고 싶습니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.22

답변 허위 또는 변경된 실거주 사유로 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.

임대인의 실거주 통보를 신뢰하여 퇴거 준비를 마쳤으나, 이후 임대인이 말을 바꿈으로써 발생한 재산상 손해에 대해 손해배상 청구를 고려해볼 수 있는 상황입니다. 주택임대차보호법상 임대인의 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우는 계약갱신 거절의 정당한 사유가 되지만, 조카는 직계존비속에 해당하지 않으므로 처음부터 정당한 실거주 통보로 보기 어렵습니다.

더욱이 임차인께서는 임대인의 요청을 믿고 대출 연장을 포기하고 퇴거에 합의했으며, 임대인이 보증금 3억 원을 중도 반환하고 임차인은 새 주택 매매계약까지 체결한 상태입니다. 이는 양측의 '계약 조기 종료 합의'가 구체적인 이행 단계에 들어섰음을 의미합니다. 이 상황에서 임대인이 일방적으로 합의의 전제가 된 사실(아들 실거주)을 번복하고 다시 전세를 놓겠다고 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 행위로 볼 수 있습니다.

따라서 임대인의 허위 실거주 통보로 인해 임차인이 새 주택을 계약하는 과정에서 지출한 이사비, 중개수수료, 대출이자, 취득세 등 구체적인 손해액을 산정하여 배상을 요구할 수 있습니다. 또한, 임대인이 이미 반환한 3억 원은 계약 조기 종료 합의의 이행으로 지급된 것이므로, 임대인의 변심만으로 이를 다시 돌려줄 의무는 없습니다.

손해배상 청구를 위해 지금 바로 해야 할 일

  • 증거 자료 확보

    '아들 실거주'를 언급한 최초의 문자나 통화 녹음, '조카였다'고 말을 바꾼 대화 내용, 임대인이 집을 다시 전세로 내놓은 광고 증거 등을 모두 수집해야 합니다.

  • 손해 내역 정리

    새 주택 매매계약서, 이사 업체 견적서, 중개수수료 영수증, 대출 실행에 따른 금융비용 내역 등 이번 일로 발생한 모든 비용 증빙 자료를 꼼꼼하게 정리해야 합니다.

  • 보증금 반환 내역 확보

    임대인으로부터 보증금 3억 원을 돌려받은 계좌 이체 내역을 명확한 증거로 확보해 두어야 합니다.

  • 내용증명 발송

    변호사나 법무사를 통해 '허위 실거주 통보로 인한 퇴거 합의 파기 및 손해배상 청구'의 의사를 담은 내용증명을 발송하여 법적 대응 의사를 명확히 하고, 남은 보증금의 반환을 촉구하는 것이 좋습니다.

관련 법령 및 대응 방안

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했음에도, 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 비록 이 조항은 갱신요구권 행사와 관련된 규정이지만, 재판 과정에서 임대인의 기망 행위나 신의칙 위반을 판단하는 근거로 충분히 원용될 수 있습니다.

분쟁이 진행되는 동안 임대인이 재산에 압류나 근저당권 등 다른 권리를 설정하여 남은 보증금의 회수가능성을 해칠 수 있습니다. 이런 보증금 손실 위험에 대비하기 위해 주기적으로 등기부등본을 확인하여 권리 변동 사항이 없는지 점검하는 것이 중요합니다. 세이프홈즈 안심등기를 통해 변동 사항을 확인하고 남은 보증금 회수 가능성을 진단해볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

임대인이 조카는 직계비속이 아니라고 주장하면 어떻게 하나요?

법적으로 조카는 임대인의 직계존속이나 직계비속에 해당하지 않습니다. 따라서 처음부터 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 아니었음을 명확히 주장할 수 있으며, 이는 임대인의 귀책 사유를 강화하는 근거가 됩니다.

손해배상액은 어느 정도까지 인정받을 수 있나요?

이사비, 계약 및 등기 관련 수수료 등 실제 발생한 손해액을 기준으로 합니다. 또한, 주택임대차보호법의 손해배상액 산정 기준(갱신 거절 당시 월차임 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액)을 참고하여 청구액을 산정할 수 있습니다.

소송까지 가야 하나요? 내용증명만으로 해결될 수 있을까요?

내용증명은 법적 강제력은 없지만, 상대방에게 심리적 압박을 주어 원만한 합의를 유도하는 효과가 있습니다. 내용증명을 통해 임차인의 명확한 의사와 법적 근거를 전달하면, 소송 전에 합의금을 지급하고 문제를 해결하는 경우도 많습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.