한 줄 답변
전세사기 유형은 다양하지만, 대부분 등기부등본·건축물대장 등 서류를 통해 계약 전 위험 신호를 확인할 수 있습니다. 각 유형별 확인 서류와 위험 신호의 의미를 미리 아는 것이 중요합니다.
전세사기 대표 유형별 위험 신호
전세 계약 전, 보증금을 위협할 수 있는 대표적인 위험 유형 4가지와 확인 방법을 알아봅니다. 각 유형은 안심등기에서 어떻게 판단하는지 함께 확인하세요.
- 깡통전세 (시세 대비 보증금 위험)
주택 시세가 전세보증금과 비슷하거나 낮아, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상태를 말합니다. 특히 시세 파악이 어려운 신축 빌라에서 자주 발생합니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.
이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>
따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>
- 신탁등기된 부동산
소유권이 신탁회사에 있어 임대인(위탁자)이 단독으로 계약할 권한이 없을 수 있습니다. 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있어 보증금을 보호받기 어렵습니다. 안심등기에서는 등기부등본에 신탁등기가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.
이는 신탁등기 자체가 보증금 회수 순위를 단순히 뒤로 미는 권리라기보다, 계약 상대방의 임대 권한과 보증금 수령 계좌, 반환 책임이 신탁계약에 따라 달라질 수 있어 추가 확인이 필요한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>
따라서 안심등기는 사용자에게 신탁원부를 발급받아 임대차계약 체결 권한, 신탁회사의 동의 여부, 보증금 입금 계좌와 반환 책임을 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_TRUST_DOCUMENTS>
- 위반건축물 (불법 건축물)
상가나 사무실을 주거용으로 불법 변경한 건물 등으로, 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 이행강제금 부과나 철거 명령으로 갑자기 퇴거해야 할 위험도 있습니다. 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.
이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인해야 하며, 전세대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>
따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부, 금융기관과 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>
또한 안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 위반건축물 정보를 기록합니다. 이후 관련 자료가 보완되거나 등기부등본의 변동이 감지되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다.
- 이중계약 및 권리침해
대리인이 집주인 행세를 하거나, 등기부에 (가)압류·가등기 등 보증금 회수 순위를 위협하는 권리가 있는 경우입니다. 계약은 반드시 등기부상 소유자와 체결해야 합니다.
위험 신호 발견 시 대처 방법
계약하려는 집에 위험 신호가 발견되었다고 해서 무조건 계약을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 위험을 낮추고 안전한 계약으로 만들기 위한 방법은 다음과 같습니다.
- 특약사항 활용하기
등기부의 위험한 권리(근저당, 가압류, 신탁등기 등)는 '잔금 지급일까지 말소하는 조건'으로 특약을 명시할 수 있습니다. 위반건축물이라면 '잔금일까지 위반 사항을 시정하고 위반건축물 표시를 말소하는 조건'을 넣을 수 있습니다.
- 보증금 조정하기
깡통전세 위험이 있다면, 보증금을 시세 및 예상 낙찰가보다 안전한 수준으로 낮춰달라고 임대인과 협의할 수 있습니다. 보증금의 일부를 월세로 전환하는 반전세 계약도 방법입니다.
- 권한 확인 철저히 하기
대리인과 계약 시 위임장, 인감증명서, 신분증을 반드시 확인하고, 등기부상 소유자에게 직접 연락해 위임 사실을 확인하는 것이 안전합니다. 신탁등기된 집은 신탁원부를 통해 계약 권한을 가진 주체가 누구인지, 신탁회사의 동의가 필요한지 확인해야 합니다.
마무리
전세사기 수법은 계속해서 교묘해지지만, 핵심적인 위험 신호는 공적 장부에 드러나는 경우가 많습니다. 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 신탁원부 등 관련 서류를 통해 깡통전세, 권리침해, 위반건축물, 계약 권한 등의 위험 요소를 확인하는 것이 내 보증금을 지키는 첫걸음입니다.
이러한 복잡한 확인 과정을 안심등기에서는 주소와 보증금 입력으로 자동 분석하여 「계약 진행 가능 상태」로 알려드립니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 안심등기를 통해 숨겨진 위험은 없는지 확인해 보시기를 권장합니다.
*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 대표적인 전세사기 유형과 관련된 위험 신호를 다룹니다.
전세사기의 대표적인 유형으로는 보증금 합계가 시세를 초과하는 '깡통전세', 소유권이 신탁사에 있는 '신탁등기' 부동산, 전세보증보험 가입이 거절될 수 있는 '위반건축물', 집주인이 아닌 사람과 계약하는 '이중계약' 등이 있습니다.
각 위험 신호는 계약 전 등기부등본, 건축물대장 등의 서류를 통해 확인할 수 있습니다. 안심등기는 깡통전세, 신탁등기, 권리침해 시 부적격으로, 위반건축물은 조건부적격으로 판단하여 위험을 미리 알려줍니다.
위험 신호가 발견되더라도 보증금 조정, 위험 권리 말소 특약 추가, 계약 권한 확인 등을 통해 계약 조건을 개선하고 위험을 낮출 수 있습니다. 계약 전 안심등기를 통해 종합적인 위험도를 확인하는 것이 안전합니다.