위반건축물 전세 계약, 괜찮을까요? 위험성과 확인 방법

2025.02.10

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한 줄 답변

위반건축물로 등재된 집은 계약에 신중한 접근이 필요합니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있으며, 나중에 집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 낮게 낙찰될 가능성이 있기 때문입니다.

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 무단으로 증축, 개축, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. (건축법) 건축물대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있다면 해당됩니다. 임차인에게는 다음과 같은 직접적인 위험이 따를 수 있습니다.

전세보증금반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 신규 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
전세대출 제한 가능성
대부분의 은행은 위반건축물을 담보로 한 전세대출을 취급하지 않거나 한도를 줄입니다. 이로 인해 잔금 마련에 차질이 생길 수 있습니다.
매각의 어려움과 시세 하락
위반 사항이 시정되기 전까지는 건물을 팔기 어렵고, 경매에 넘어가더라도 일반 건물보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 이는 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다.

안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인해야 하며, 전세대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부, 금융기관과 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

또한 안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 위반건축물 정보를 기록합니다. 이후 관련 자료가 보완되거나 등기부등본의 변동이 감지되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

위반건축물임을 확인했다면, 계약을 진행하기 전에 몇 가지 사항을 반드시 확인하고 임대인과 협의해야 합니다. 중개사가 위험성을 충분히 설명하지 않았다면, 계약금 반환을 요구해볼 수도 있습니다.

중개사에게 설명 의무 이행 및 계약금 반환 요구
공인중개사는 계약 전 위반건축물 여부와 그에 따른 위험을 임차인에게 명확히 설명할 의무가 있습니다. (공인중개사법 제25조) 만약 설명을 제대로 듣지 못했다면, 이를 근거로 가계약금 반환을 요청할 수 있습니다. 중개사가 거부할 경우 관할 구청 부동산 관련 부서에 상담을 요청하는 방법도 있습니다.
위반 내용 및 시정 가능성 확인
임대인에게 위반 내용이 무엇인지, 시정 계획이 있는지 확인합니다. 간단한 시정으로 원상복구가 가능하다면, 잔금 지급 전까지 시정하는 조건으로 특약을 넣고 계약을 고려해볼 수 있습니다.
보증금 수준과 선순위 권리 재검토
보증보험 가입이 불가능한 만큼, 보증금 액수가 보수적으로 안전한 수준인지 다시 점검해야 합니다. 특히 다가구주택이라면 앞선 임차인들의 보증금 총액을 반드시 확인하고, 내 보증금과 선순위 채권의 합이 예상 경매 낙찰가보다 충분히 낮은지 따져봐야 합니다.

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 불가능해 보증금 회수에 명확한 위험 요인이 됩니다. 따라서 계약 전 건축물대장을 통해 위반 여부를 반드시 확인하고, 보증보험 가입 불가 위험을 인지한 상태에서 보증금 수준과 선순위 권리관계를 더욱 보수적으로 검토해야 합니다.

이러한 건축물의 상태, 보증금의 안전성, 임대인의 위험 신호 등 복잡한 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 「계약 진행 가능 상태」를 미리 점검해볼 수 있습니다.