계약할 때 건물주인이 바뀔수도 있다는 소리를 했는데 읭스러웠지만 믿고 넘어갔거든요…🥺
- 2024-11-20
- 전세안심리포트
- 주택가액대비선순위채권비율
'2024-11-20'에 고객님께서 문의 주신 상담 화면이며,
아래 내용은 해당 상담을 텍스트로 정리한 내용입니다
궁금한점이 생겼는데 여쭤봐도 될까요? 만약 보증보험 가입이 된다고 하면 HUG보증보험은 임대인이 법인이라 안되고 HF만 된다고 하던데 이 HF보증보험이 보장하는 보증금반환은 100%일까요..? 그리고 중간에 건물주인이 바뀌면 어떻게되나요? 계약할때 건물주인이 바뀔수도있다는 소리를 했는데 읭스러웠지만 부동산측이 자주그런다고해서 믿고넘어갔었거든요...🥺 부동산이야 중개료받으면 입싹닫으면되고 은행이야 임차인한테 갚으라고 하면 끝이지만 임차인은 임대인이 그렇게 바뀌어버리면+잠적할가능성도 염두에 둬야 해서 골치아프네요ㅜㅜ
오후 02:51아, 임대인이 법인이고 임대사업자가 아니었군요. 일단 임대인의 보증 한도를 한 번 확인해볼 필요가 있습니다. 아래 링크에서 자세한 내용을 참고하시고, 임대인에게 보증보험 가입 가능 여부를 확인해 보세요.
그런데 오피스텔의 건축물대장상 용도가 업무시설인데, 실제로는 주거용으로 쓰이고 있어요. 이런 경우 문제가 될까요?
오후 02:53전세 계약서에 주거용으로 표기되어 있으면 문제가 없습니다.
그렇다면 다행이네요! 그런데 계약서 특약 사항에 근저당권 말소 조건이 포함되어 있는데, 등기부상 공동담보(42억)가 남아 있습니다. 전세권 설정이 되더라도 공동담보는 계속 유지되는 거 아닌가요?
오후 02:56특약에 명시된 "모든 근저당 말소" 조건은 공동담보도 포함됩니다. 따라서 고객님이 입주하려는 호실의 근저당이 모두 말소된다면 공동담보는 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.
아, 그렇군요! 그럼 문제는 없는 거네요.
오후 02:59네, 다만 보증보험 가입을 위해 주택가액 대비 선순위 채권 비율이 중요한데, 이를 꼭 확인하시길 권장드립니다.
확인해보니 공시가격의 126%를 초과하면 보증보험 가입이 어렵다고 합니다. 리포트에서 확인한 공시지가가 1억도 안 되는데, 이 경우 지금 보증금(2억 2천)으로는 보증보험 가입이 어려운 건가요?
오후 03:03공시가격이 아닌 주택가액을 기준으로 계산하셔야 합니다. 선순위 근저당이 말소되어도, 주택가액 자체가 낮으면 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.
아, 그렇군요. 감사합니다! 부동산 측에 다시 확인해보겠습니다.
오후 03:06💡 세이프홈즈 솔루션
고객님께서는 HF 보증보험 가입 가능 여부와 계약의 안전성을 문의하셨습니다. 세이프홈즈는 보증보험 가입 조건으로 선순위 근저당과 주택가액의 비율이 중요하며, 공시가격 대비 126% 이하인지 확인이 필요하다고 안내했습니다. 또한, 계약서 특약에 명시된 "모든 근저당 말소" 조건이 공동담보까지 포함되므로, 입주 호실의 근저당이 말소되면 공동담보는 문제가 되지 않는다는 점을 설명드렸습니다.
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