자금조달계획서 작성 기준, A부터 Z

자금조달계획서 대체 왜 이렇게 깐깐하게 볼까요?

자금조달계획서는 단순히 '돈을 어떻게 마련했다'를 보고하는 형식적인 절차가 아닙니다. 이는 정부가 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고, 편법 증여나 출처 불분명한 자금을 이용한 탈세 등 불법 행위를 차단하기 위해 마련한 강력한 제도적 장치입니다. 국토교통부와 관할 지자체는 제출된 계획서를 상시 모니터링하며, 다음과 같은 경우 정밀 조사를 진행합니다.

• 소득 대비 지나치게 고가의 주택을 매입한 경우
• 현금 보유액을 비상식적으로 높게 기재한 경우
• 가족 간 차입금 내역이 불분명한 경우
• 미성년자가 주택을 매입하는 경우

조사 결과 불법 행위가 의심되면 국세청에 통보되어 강도 높은 세무조사로 이어질 수 있습니다. '이 정도는 괜찮겠지'라는 안일한 생각은 수천만 원의 과태료는 물론, 예상치 못한 가산세까지 부과되는 최악의 결과로 돌아올 수 있습니다.

자금조달계획서 작성 기준: 항목별 전문가 가이드

자금조달계획서는 크게 '자기자금'과 '차입금 등'으로 구성됩니다. 각 항목별 작성법과 필수 증빙서류를 정확히 파악하는 것이 핵심입니다.

(1) 자기자금: 내 돈은 어떻게 증명해야 할까?

본인 소유의 순수 자산으로, 각 항목이 중복되지 않도록 주의해야 합니다.

금융기관 예금액 내용: 본인 명의의 모든 예금, 적금, 청약 통장 잔액 등을 포함합니다. 전문가 Tip 계약금, 중도금 등 지급 시점에 맞춰 예금잔액증명서를 발급받아 두면 소명 요구 시 편리합니다. 주식·채권 매각대금 내용: 보유하던 주식, 펀드, 채권 등 유가증권을 매도하여 마련한 자금입니다. 증빙 서류: 주식거래내역서, 잔고증명서 등 매각 사실과 금액을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다. 증여·상속 등 내용: 부모, 배우자, 친족 등으로부터 증여받거나 상속받은 자금입니다. 증빙 서류: 증여세 신고서 또는 납세증명서가 결정적인 증거가 됩니다. 전문가 Tip 증여세법에 따라 직계존속(부모, 조부모)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지 비과세됩니다. 이 금액을 초과하면 반드시 기한 내에 증여세를 신고하고 납부해야 합니다. 부동산 처분대금 등 내용: 기존에 소유하던 부동산을 매도한 대금이나, 살던 집의 전세보증금을 반환받은 자금입니다. 증빙 서류: 부동산 매매계약서, 임대차계약서 등으로 증명합니다.

(2) 차입금 등: 빌린 돈은 어떻게 증명해야 할까?

금융기관, 가족 등 외부로부터 조달한 자금입니다. 금융기관 대출액 내용: 주택담보대출, 신용대출 등 모든 금융권 대출액의 합계입니다. 증빙 서류: 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등이 해당됩니다. 임대보증금 내용: 매수하는 주택에 새로운 임차인을 들이거나, 기존 임차인을 승계하여 조달하는 보증금입니다. (일명 '갭투자') 증빙 서류: 임대차계약서 그 밖의 차입금 (가족, 지인 간 차입) 내용: 부모, 형제 등 가족이나 지인에게 빌린 돈입니다. 전문가 Tip 증여로 오인받지 않는 것이 핵심입니다. 이를 위해선 반드시 차용증(금전소비대차 계약서)을 작성해야 합니다. 차용증에는 원금, 이자율(법정 이자율 연 4.6%), 변제기일, 상환 방식 등을 명확히 기재하고, 실제로 정기적인 이자를 송금한 계좌이체 내역을 증거로 남겨두어야 법적으로 '차입' 사실을 인정받을 수 있습니다.

제출만 하면 끝? '소명 요구' 대처법과 필수 체크리스트

자금조달계획서를 제출했다고 해서 모든 절차가 끝난 것은 아닙니다. 지자체에서 제출 내용을 검토하다 의심스러운 점이 발견되면 '자금 출처 소명 요구' 공문을 발송합니다. 이때 당황하지 않고 침착하게 대응하는 것이 중요합니다.

'소명 요구'를 받았다면?

요구 내용 파악 공문에 어떤 항목에 대한 소명을 요구하는지 정확히 확인합니다. 보통 특정 항목의 자금 형성 과정에 대한 구체적인 증빙을 요구합니다. 객관적 자료 준비 계획서 작성 시 근거가 되었던 모든 증빙서류(예금잔액증명서, 이체내역, 계약서, 차용증 등)를 다시 한번 점검하고 빠짐없이 준비합니다. 소명서 작성 소명을 요구받은 항목에 대해 자금이 어떻게 형성되었는지 육하원칙에 따라 명료하게 작성합니다. 감정적인 호소보다는 객관적인 사실과 증빙자료를 기반으로 논리적으로 설명해야 합니다. 기한 내 제출 소명 자료는 반드시 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다

소명 요구를 피하기 위한 전문가 체크리스트

모든 금융 거래는 계좌이체를 활용하라 특히 가족 간에 돈이 오갈 때는 현금으로 주고받지 말고, 반드시 계좌이체를 통해 '차입', '증여' 등 명확한 기록을 남겨두는 것이 안전합니다. 증빙서류는 미리 챙겨라 계약금, 중도금, 잔금을 치를 때마다 관련 금융 서류를 바로바로 발급받아 별도의 폴더에 보관하는 습관을 들이세요. 애매한 항목은 전문가와 상의하라 증여와 차입의 경계가 애매하거나 자금 출처 증명이 어려운 경우, 미리 세무사 등 전문가의 자문을 구해 가장 안전한 방법을 찾는 것이 현명합니다. 자금조달계획서의 정확한 작성은 성공적인 내 집 마련의 첫 단추이자, 소중한 자산을 법적으로 보호하는 중요한 과정입니다. 오늘 알려드린 전문가 팁을 통해 자금 출처를 투명하게 증명하고, 예상치 못한 과태료나 세무조사의 위험을 피하시길 바랍니다.