상습 채무불이행자 조회로 안전한 전세계약 준비하기

사회초년생 이씨는 전셋집을 구하기 전날, 문득 ‘이 집주인은 믿을 만한 분일까?’ 하는 걱정이 들었어요.

최근 뉴스에선 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 큰 피해를 본 사례가 자주 보도되거든요. 특히, 같은 임대인이 과거에도 여러 번 보증금 반환을 지연하거나 불이행했다면 더 큰 우려가 생기죠.

그래서 전세 계약을 맺기 전,'상습 채무불이행자 명단'을 꼭 확인해야 한다는 이야기를 듣고 HUG(주택도시보증공사) 홈페이지로 향했습니다. 이번 글에서는 상습 채무불이행자 공개 제도의 전반을 차근차근 알려드릴게요.

누가, 왜 공개되나요?

‘상습 채무불이행자 명단 공개’ 제도는 주택도시기금법 제34조의5에 따라 시행돼요.

임대인이 과거 2년 이내에 두 번 이상 보증금 반환 채무를 정당한 사유 없이 이행하지 않아, HUG가 대신 보증금을 지급하고 구상채무가 발생했을 때 해당 임대인을 ‘상습 채무불이행자’로 지정합니다.

지정된 임대인은 국토교통부와 HUG 홈페이지, 안심전세 앱 등을 통해 이름·주소·나이·채무 금액·불이행 기간·구상채무액·강제집행 신청 횟수 등이 공개돼요. 이 명단은 2023년 9월 29일부터 적용되었습니다.

어떤 경우에 명단에 오를까요?

임대인이 ‘상습 채무불이행자’로 지정되려면 다음 네 가지 요건을 모두 충족해야 해요:

1. 주택임대차계약의 임대인이 임차인에게 임차보증금을 변제하지 아니하여 HUG가 임대보증금보증 등 대통령령으로 정하는 보증채무를 이행함으로써 구상채무가발생

2. 주택임대차계약의 임대인이 제1호의 구상채무가 발생한 날 이전 3년 이내에 해당 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무와는 별개의임차보증금반환채무를 정당한 사유 없이 이행하지 않음

3. 해당 임대인에 대한 HUG의 구상채권액을 합산한 금액이 2억원 이상

4. HUG가 구상채권에 기초하여 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생하였을 것

명단 공개는 5단계 절차를 거쳐 진행돼요.

1. 공개 대상자 선정 지정요건 충족 여부를 HUG가 검토

2. 이행촉구 및 공개예고 통보 - 임대인에게 등기우편으로 ‘이행촉구문’과 ‘공개예고통보서’ 발송 -미송달 시 공시송달(14일)

3. 소명 기간 부여(2개월) 임대인은 소명서·자금 조달 계획서 등을 제출할 기회가 주어짐

4. 임대인정보공개심의위원회 소집 및 개최 소명 자료 검토 후 공개 여부 심의 및 의결

5. 명단 공개 국토부·HUG 홈페이지 및 안심전세 앱에 공개

*임대인은 소명 기간 중 증빙 자료를 제출해 지정 취소를 요청할 수 있고, 심의 결과에 따라 이름이 삭제되기도 합니다.

조회 방법과 주의사항

상습 채무불이행자 명단은 언제든 HUG 홈페이지(정보마당 ▶ 명단공개)나 국토교통부, 안심전세 앱에서 무료로 조회할 수 있어요.

조회 시 임대인 이름 또는 사업자등록번호를 입력하면, 과거 이력이 한눈에 정리된 정보를 확인할 수 있습니다.

단, 공개 대상자 정보를 악용해 명예를 훼손하거나 사적인 이익을 취하면 형사·민사상 책임이 따를 수 있으니 주의하세요.