분양권 전매 절차 A to Z

'분양권 전매' 왜 일반 매매보다 훨씬 위험할까요?

많은 2030세대가 분양권 전매를 일반 아파트 매매처럼 단순하게 생각하다가 큰 낭패를 봅니다. 등기부등본이 없는 '권리' 상태의 거래이기 때문에 독특한 위험이 존재합니다.

'진짜 소유주' 확인의 어려움 등기부등본이 없기 때문에, 지금 나에게 집을 파는 사람이 진짜 분양권 소유주(매도인)인지 확인하기 어렵습니다. 오직 '공급 계약서 원본'과 '시행사 확인'을 통해서만 알 수 있습니다. '중도금 대출 승계'라는 복병 분양권 거래의 핵심은 매도인의 '중도금 대출(빚)'을 매수인이 그대로 이어받는 것입니다. 만약 매수인의 신용 문제 등으로 대출 승계가 거절되면, 수억 원의 중도금을 현금으로 내야 하거나 계약 자체가 무산될 수 있습니다. '부적격 당첨'의 시한폭탄 매도인이 최초 청약 시 부정한 방법으로 당첨되었다가 나중에 '부적격' 판정을 받으면, 분양 계약 자체가 취소됩니다. 이 경우, 이미 프리미엄을 주고 산 매수인은 모든 것을 잃게 될 수 있습니다.

이처럼 눈에 보이지 않는 '권리'를 거래하는 분양권 전매는, 일반 매매보다 훨씬 더 꼼꼼한 절차 확인이 필요합니다.

전문가의 분양권 전매 절차 4단계 완벽 가이드

그렇다면 어떻게 해야 사기 위험 없이 안전하게 분양권 전매 절차를 마칠 수 있을까요? 아래 4단계 핵심 가이드를 반드시 숙지하세요.

1단계: 매매 계약 체결 (부동산 사무실)

준비물 매도인(공급 계약서 원본, 신분증), 매수인(신분증, 도장, 계약금) 절차 중개사가 매도인의 '공급 계약서 원본'과 신분증을 대조하고, 시행사에 연락해 진짜 계약자인지 확인합니다. 프리미엄(P) 금액, 중도금 이자 후불제 승계 여부, 옵션 비용 등을 모두 포함하여 '분양권 매매 계약서'를 작성합니다. 매수인은 매도인에게 계약금(보통 프리미엄의 10%)을 송금합니다.

2단계: 중도금 대출 승계 (은행)

준비물 매도인/매수인 신분증, 분양권 매매 계약서, 공급 계약서 원본 등 (은행마다 상이) 절차 매도인과 매수인이 함께 중도금 대출을 실행한 은행에 방문합니다.

• 전문가 Tip 은행은 매수인의 소득과 신용을 심사하여 대출 승계 여부를 결정합니다. 만약 매수인의 대출 승계가 거절되면 계약이 무산될 수 있으므로, 계약서에 "매수인의 중도금 대출 승계가 거절될 시 본 계약은 무효로 하고, 계약금은 즉시 반환한다"는 특약을 반드시 넣어야 합니다.

3단계: 부동산 거래 신고 (관할 구청)

절차 계약 체결일로부터 30일 이내에 중개사가 구청에 실거래가 신고를 하고 '신고 필증'을 발급받습니다. (매수인은 이 서류를 받아야 함)

4단계: 명의 변경 (시행사 또는 분양사무실)

준비물 매도인(신분증, 인감도장, 인감증명서 등), 매수인(신분증, 도장, 매매 계약서, 신고 필증, 대출 승계 확인서 등) 절차 (가장 중요!) 정해진 '명의 변경일'에 매도인과 매수인이 모든 서류를 지참하고 분양사무실에 방문합니다.

• 시행사 담당자가 모든 서류를 확인하고, 매도인의 공급 계약서 원본을 회수합니다.
• 매수인은 매도인에게 프리미엄 잔금과 옵션 계약금 등을 모두 송금합니다.
• 시행사는 매수인 이름으로 새로운 공급 계약서를 작성해줍니다. 이 계약서를 받아야 비로소 분양권 전매 절차가 최종 완료됩니다.

성공적인 분양권 거래를 위한 마지막 필수 조언

지금까지 분양권 전매 절차의 4단계를 상세히 알아봤습니다. 이 과정은 단순히 서류를 주고받는 것이 아니라, '매도인의 모든 권리와 의무를 내가 그대로 이어받는다'는 무거운 법적 행위입니다. 솔직히, 고객이 이 모든 절차를 실수 없이 챙기고, 대출 승계 거절이나 매도인의 부적격 당첨 같은 숨겨진 위험까지 완벽하게 대비하는 것은 매우 어렵습니다. 따라서 가장 중요한 것은 신뢰할 수 있는 공인중개사와 함께하는 것입니다. 분양권 거래 경험이 풍부한 중개사는 복잡한 절차를 원활하게 안내하고, 계약서 특약 등을 통해 매수인을 법적으로 보호하는 안전장치를 마련해 줄 수 있습니다. 분양권 전매는 분명 내 집 마련의 좋은 기회이지만, '아는 만큼' 안전하게 거래할 수 있습니다. 오늘 알려드린 절차를 꼼꼼히 숙지하고 전문가의 도움을 받아, 여러분의 소중한 자산을 지키며 성공적으로 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.