최근 부동산 시장에서 전세보증금 반환보증의 보증사고 금액이 지속적으로 증가하고 있습니다.

더욱이 25년도에도 역전세난이 심화될 가능성이 커지고 있어 이에 대한 대비가 필요합니다. * 역전세 : 역전세는 재계약 시점의 전세가가 이전 계약의 전세가보다 낮아진 경우를 말한다. 이럴 경우 같은 세입자와 계약을 다시 할 때 집주인이 오히려 돈을 돌려줘야 한다.

특히 빌라, 다가구주택에 거주하는 세입자라면 더욱 철저한 사전 점검이 필요합니다. 이런 유형의 주택은 권리가 복잡하게 얽혀 있어 경매로 넘어갈 시 전세보증금 회수에 큰 위험이 따릅니다.

다가구주택은 여러 세대가 입주해 있고, 집주인이 다수의 채권자와 금융기관으로부터 대출을 받았을 간이성이 높아 임차인의 권리가 후순위로 밀릴 수 있습니다.

따라서 계약 전 등기부등본과 권리 분석을 통해 저당권, 전세권, 가압류 등 부동산에 설정된 권리를 철저히 확인하는 것이 필수입니다.

부동산이 경매로 넘어가면 누구부터 돈을 받게 될까요? 집주인에게 돈을 빌려준 사람이나 세입자 등 여러 이해관계자들이 있는데, 이들이 어떤 순서로 돈을 받는지 정확히 아는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 경매 절차에서 돈이 어떤 순서로 나누어지는지 쉽게 설명드리겠습니다.

집이 경매로 넘어가면 누가 먼저 돈을 받을까요?

집주인이 빚을 갚지 못하면, 집이 경매로 넘어가게 됩니다. 경매는 집을 사고 싶은 사람들이 가격을 제시하고, 가장 높은 가격을 부른 사람이 집을 사게 됩니다.

이렇게 집이 팔리면 그 돈은 법원의 규칙과 순서에 따라 배분되게 됩니다. 만약 앞사람이 팔린 돈을 모두 가져간다면, 후순위인 나는 받을 돈이 없게 됩니다.

👩‍⚖️ 경매배당순위

① 집행 비용 집을 경매로 진행하는 데 드는 비용이 가장 먼저 처리됩니다. 예를 들어, 경매 신청비나 법원 수수료 등이 포함됩니다.

② 필요비 및 유익비 집을 유지하거나 수리하는 데 사용된 비용이 그다음으로 지급됩니다. 필요비는 꼭 필요한 수리비, 유익비는 집의 가치를 높이기 위한 비용입니다.

③ 최우선변제권 법적으로 보호받는 세입자의 소액 보증금과 근로자의 3개월치 임금, 3년 치 퇴직금이 우선적으로 지급됩니다.

④ 당해세 집에 부과된 세금 중 미납된 국세와 지방세가 지급됩니다.

⑤ 우선변제권(담보물권, 임차권, 조세채권(국세/지방세)) 은행 대출이나 전세보증금 등 담보로 잡힌 돈들이 우선 지급됩니다. 설정 날짜와 법적 기준에 따라 순서가 정해집니다. ※ 설정일자 기준 : 근저당권, 가등기, 전세권 ※ 완전대항력 기준 : 임차권등기, 점유 중인 대항력 ※ 법정기일 기준 : 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권(압류 여부 상관없음)

⑥ 일반 임금채권 최우선으로 보호받지 못한 나머지 임금도 지급됩니다.

⑦ 후순위 조세채권 법적으로 늦게 발생한 세금이 그 다음으로 지급됩니다.

⑧ 공과금 국민연금, 건강보험료, 산재보험료, 사회보험료와 같은 공과금이 지급됩니다.

⑨ 일반채권 마지막으로 일반적인 빚이나 가압류된 돈이 지급됩니다.

세입자를 위함 필수 점검 사항

부동산 경매에서 배당 순위를 잘 이해하는 것은 세입자에게 꼭 필요한 정보입니다. 전세 계약을 맺기 전에 집주인의 재정 상황과 부동산의 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 내 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다

특히 부동산 등기부등본을 열어 저당권, 가압류, 전세권 같은 권리가 어떻게 설정되어 있는지 확인하세요. 전입신고와 확정일자를 꼭 받아두면 더욱 안전하게 보호받을 수 있습니다. 이렇게 미리 확인해두면 예상치 못한 위험에도 현명하게 대비할 수 있습니다