저는 보증보험이 자동으로 되는 줄 알고 재가입을 안 했어요....
- 2025-03-24
- 보증이행패키지
- 압류
'2025-03-24'에 고객님께서 문의 주신 상담 화면이며,
아래 내용은 해당 상담을 텍스트로 정리한 내용입니다
안녕하세요 세이프홈즈 고객센터입니다.
아까 전화 달라고 하셔서요. 제가 준비해야 될 서류나 필요한 게 있으면 알려주세요.
네, 고객님. 일단 몇 가지 확인사항 먼저 말씀드릴게요.
내용증명은 오늘 중으로 바로 발송될 예정이고요. 현재 고객님은 묵시적 갱신 상태이신 걸로 보이는데 맞을까요?
그렇죠. 돈을 안 돌려주니까요. 은행에서 받은 전세대출도 아직 있고요. 연장을 해야 하는 상황이에요.
네, 확인 감사합니다. 계약서상으로는 2022년 10월 19일까지로 되어 있고, 이후 별도 계약서 없이 갱신된 상태로 보이시네요?
맞아요. 자연스럽게 계속 연장된 거예요.
근데 집주인이 돈이 없는 건지, 저 입주하고 나서 3개월쯤 뒤에 보니까 근저당이 잡혀있더라고요. 그건 제가 나중에 확인했어요.
아 그러셨군요. 등기부등본을 그때는 안 보셨던 거네요.
네. 근저당이 설정돼 있어서 이 집은 전세로는 다시 내놓을 수가 없는 상황이에요.
게다가 집주인이 집을 팔겠다고는 하는데, 실제로는 보여주겠다는 말만 하고 지금까지 한 번밖에 안 왔어요.
아이고… 그러면 실제 매각 의지도 별로 없어 보이고, 전세로는 다시 임차인을 구하기 어려운 상황이네요.
맞아요. 지금 보니까 압류도 두 건 잡혀 있더라고요.
네, 저도 등기부등본 확인해봤는데요.
2021년 5월 27일자 국민건강보험공단 압류와, 2024년 7월 18일 또 하나의 압류, 총 두 건이 잡혀 있어요.
그리고 근저당도 금융기관이 아닌 ‘이ㅇㅇ’이라는 개인에게 1억 3천만 원이 설정돼 있는 상태예요.
맞아요, 그런 상황 다 알고 있어요. 이런 집엔 누가 전세로 들어오겠어요. 압류도 있고, 근저당도 있고…
그러니까요. 고객님, 혹시 보증보험은 가입하셨었나요?
처음엔 했어요. 입주할 때는요. 근데 그게 2년 후에 갱신이 되잖아요? 저는 그게 자동으로 되는 줄 알고 재가입을 안 했어요.
아, 네. 그 부분은 많이들 착각하시는 부분이세요. 재가입은 꼭 별도로 하셔야 되는 거고, 그게 안 되어 있었던 거네요.
네, 그런 줄 몰랐어요.
혹시 이 집 시세는 중간에 따로 알아보신 적 있으실까요?
처음 계약할 땐 부동산이랑 은행에서 알아봤죠. 그 후론 따로 확인은 안 했어요.
아, 네. 그러면 전세대출은 지금까지 두 번 연장하신 거죠?
네. 2020년에 대출받고, 2022년에 한 번 연장됐고요.
2024년에도 보증금 안 돌려줘서 또 연장하려 했더니 은행에서 단기대출은 안 된다고 해서 그냥 연장으로 갔어요.
그때 은행에서 집주인한테 연락하라고 해서 제가 직접 통화도 했고요.
네, 상황 이해됐습니다. 혹시 그 과정에서 “이 집을 나가겠다”는 식의 문자나 카톡, 녹취 같은 증빙자료는 있으실까요?
녹취는 있어요. 전세로는 안 나갈 것 같으니까 이사해야겠다, 방 빼달라, 그렇게 얘기한 거요.
좋습니다. 혹시 그 녹취 날짜가 계약 만기 이후인가요, 이전인가요?
만기 직전쯤이에요.
네, 그러면 그 시점에 해지 의사 밝히신 걸로 볼 수 있겠네요.
다만, 이 녹음 파일은 그대로 증거로 쓰기 어렵고요. ‘속기사 공증’이라고 검색하셔서 그 녹취를 문서화하셔야 합니다.
가격은 보통 3분에 3만 원, 5분에 5만 원 정도이고, 업체별로 다르니 비교해서 진행하시면 됩니다.
그 문서가 준비되면, 세이프홈즈 앱에 접속하셔서 ‘임차권등기’ 메뉴로 들어가주시고요. 녹취록 문서, 초본, 내용증명을 함께 첨부해주시면 저희가 등기 신청 도와드릴게요.
아 네. 사진 첨부해서 올리면 되는 거죠? 저번에 올렸던 건 날짜가 좀 지난 것 같아서요.
네, 맞습니다. 초본은 발급일로부터 유효기간이 있으니 최근 날짜로 다시 발급해서 카카오톡이나 앱으로 보내주시면 됩니다.
네, 카톡으로 보낼게요. 보내고 문자도 남길게요.
네 감사합니다. 초본, 녹취록 문서, 내용증명 보내주시면 저희가 확인 후 등록해두겠습니다. 그리고 고객님, 임차권 등기를 한다고 해서 바로 보증금이 돌아오는 건 아니에요. 등기를 마친 후에는 ‘지급명령 신청’까지 진행하셔야 합니다.
아, 등기만 해서는 안 되는군요.
네. 지급명령은 전세보증금 반환 소송보다 간단한 절차로, 법원에서 집행권원을 부여해주는 제도입니다. 임대인이 응답하지 않으면 바로 경매 진행도 가능해지고요.
그럼 경매가 들어가면 저는 돈을 다 받을 수 있을까요?
고객님은 2020년에 전입신고를 하셨고, 그 시점이 근저당보다 빠르기 때문에 우선순위가 있습니다. 즉, 경매가 진행되면 고객님이 1순위로 배당을 받을 수 있고, 그 다음이 근저당권자와 압류권자 순서가 됩니다. 그래서 시세만 받쳐준다면, 최대한 보증금 전액 회수도 가능하세요.
네 알겠습니다. 등기 전에 전출하면 안 되는 거죠?
네 맞습니다. 등기부등본에 임차권등기가 기재되기 전까지는 절대로 주소를 옮기시면 안 됩니다. 그것만 지켜주시면 고객님 권리가 안전하게 보장됩니다.
네, 알겠습니다. 카톡으로 서류 보내드릴게요. 감사합니다.
💡 세이프홈즈 솔루션
보증금 반환이 불가능한 묵시적 갱신 상황에서, 세이프홈즈는 고객님에게 임차권등기 절차를 안내하고, 증거 녹취록을 문서화하여 활용하는 방법을 제안했습니다. 이후 지급명령 및 경매 절차까지 이어지는 실질적인 법률 대응을 단계별로 상세히 설명하고 도와드렸습니다.
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