네, 고객님. 세이프홈즈 고객센터입니다. 상담 신청을 남겨주셔서 연락드렸는데요.

아, 그러셨군요. 혹시 계약을 고려 중인 주택의 주소를 알려주실 수 있을까요?

확인했습니다. 다가구주택으로 보이는데요. 혹시 선순위 보증금이 얼마인지 알고 계실까요?

아, 네. 고객님, 선순위 보증금이란 고객님보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총합을 의미하는데요. 다가구주택에서는 이 금액을 꼭 확인해야 합니다. 이게 높으면 경매 진행 시 후순위 세입자(고객님)가 보증금을 돌려받지 못할 수도 있거든요.

중개사님께 문의하시면 됩니다. "이 건물의 선순위 보증금이 얼마인지 확인해달라"고 요청하시면 돼요. 그리고 혹시 가계약은 하셨나요?

네, 다행이네요. 일단 가계약을 하기 전에 선순위 보증금을 꼭 확인해야 합니다. 제가 등기부등본도 함께 살펴볼게요.

현재 등기부등본을 보면 근저당이 설정되어 있는데요. 토지와 건물에 걸쳐 총 14억 원의 근저당이 설정되어 있습니다.

맞아요. 근저당이 10억, 3억, 1억 이렇게 세 건이 설정되어 있고, 그중 두 개는 토지와 함께 잡혀 있는 공동담보 형태입니다.

그걸 판단하려면, 선순위 보증금과 부동산 시세를 함께 고려해야 합니다. 현재 이 건물의 시세는 약 27억 원 정도로 추산되는데요.

만약 최악의 경우 경매로 진행되어 20억 원에 낙찰된다고 가정하면, 먼저 근저당 14억 원이 변제됩니다. 그러면 6억 원이 남게 되는데요. 여기서 선순위 세입자들의 보증금이 6억 원 이상이면 고객님의 보증금은 돌려받기 어려워질 가능성이 큽니다.

보수적으로 봤을 때, 선순위 보증금이 6억 원을 초과하면 고객님 보증금이 위험해질 수 있어요. 만약 8억 원 이상이면 거의 보증금 반환이 어려운 수준이죠.

네, 맞아요. 만약 실제 선순위 보증금이 8억 원 이상이라면 위험도가 높아집니다.

그런 설명은 사실 크게 신뢰하기 어려워요. 집주인이 여러 채를 소유하고 있어도 부채가 많으면 결국 세입자들이 위험해지는 사례가 많거든요. 그리고 가장 중요한 건 보증보험 가입 여부인데요.

네. 보증보험이 가입된 집이면 만약 문제가 생겨도 보증금을 보호받을 수 있어요. 그런데 고객님이 말씀하신 집은 보증보험 가입이 불가능하다고 하셨죠?

그럼 위험도가 더 올라갑니다. 보증보험이 불가능한 집은 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치가 없다는 의미거든요.

네. 아직 가계약도 안 하셨으니, 다른 집을 알아보시는 걸 강력히 추천드립니다. 특히 다가구주택은 선순위 보증금과 근저당이 높으면 리스크가 크기 때문에, 보증보험이 가능한 집을 찾는 게 중요해요.

좋습니다! 부동산에서 선순위 보증금 정보를 확인하신 후, 저희 세이프홈즈 카카오톡으로 금액을 알려주시면, 저희가 리포트를 보내드려서 추가 분석을 도와드릴게요.

네, 고객님. 신중하게 계약 결정하시고, 궁금한 점 있으면 언제든 연락 주세요!