이 상태면 전세 세입자는 절대 못 구할 거예요.
- 2025-03-21
- 보증이행패키지
- 속기사녹취
'2025-03-21'에 고객님께서 문의 주신 상담 화면이며,
아래 내용은 해당 상담을 텍스트로 정리한 내용입니다
저는 현재 묵시적 갱신된 상태인데, 전세대출을 연장해야 하잖아요?
오후 04:48네, 계약서상으로는 2022년 10월 19일까지로 되어있는데, 이후 별도로 계약서를 다시 작성하지 않고 자동 갱신된 상태신 거죠?
네, 맞아요. 집주인과 연락은 되긴 하는데, 돈이 없어서 못 준다고만 하네요.
오후 04:50아, 그렇군요. 그런데 고객님께서 처음 입주하신 게 2020년인데, 입주 후 3개월 뒤에 근저당이 설정된 걸 뒤늦게 확인하셨다고 하셨죠?
네, 맞아요. 처음에는 등기부등본을 확인하지 못해서 몰랐는데, 입주 후 3개월 뒤에 근저당이 설정된 걸 알게 됐어요. 그러다 보니 이 집은 전세로 나가기가 어려운 상태예요.
오후 04:55네, 근저당이 설정된 상태면 전세 세입자를 구하기는 어렵겠죠. 그리고 고객님이 말씀하신 대로, 집주인이 집을 팔겠다고 하면서도 실제로 적극적인 움직임을 보이지 않는 상황이군요.
맞아요. 집을 팔겠다고는 하지만, 집을 보여주겠다는 말만 하고 실제로는 한 번밖에 사람이 보러 오지 않았어요. 의지가 부족해 보이더라고요. 그리고 지금 보니까 압류도 잡혀있네요.
오후 04:59네, 확인해보니 압류가 두 개 설정되어 있습니다. 2021년 5월 27일에 한 건, 그리고 2024년 7월 18일에 또 하나가 추가되었어요.
와... 그리고 근저당도 개인(진찬)이라는 사람에게 1억 3천만 원이 설정되어 있죠?
오후 05:03네, 맞습니다. 이 상태면 전세 세입자는 절대 못 구할 거예요.
그렇죠. 전세로 들어올 사람이 없죠.
오후 05:05그리고 보증보험은 가입되어 있으신가요?
입주할 때는 가입했어요. 그런데 묵시적 갱신되면서 2년이 지나 보증보험도 갱신을 안 했어요. 자동으로 갱신되는 줄 알고 있었는데, 다시 가입해야 하는 줄 몰랐어요.
오후 05:09아, 그러셨군요. 그럼 현재 보증보험이 적용되지 않는 상태네요. 혹시 집 시세는 확인해보셨나요?
아니요. 처음 계약할 때는 부동산과 은행에서 알아봐 줬는데, 이후에는 따로 확인해보진 않았어요.
오후 05:14그러면 전세대출은 두 번 연장하신 거죠?
네, 2020년에 처음 대출받고, 2022년에 한 번 연장했어요. 그리고 2024년에 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 다시 연장을 했어요.
오후 05:16아, 그때 연장하면서 집주인과 통화는 하셨나요?
오후 05:17네, 은행에서 연장을 하려면 집주인과 통화하라고 해서 연락을 했어요. 그런데 집주인은 계속 보증금을 못 준다고만 했어요.
오후 05:18혹시 집주인에게 이 집을 나가겠다고 문자나 카카오톡으로 보낸 기록이 있나요?
문자는 없고, 통화 녹취가 있어요. 전세로는 집을 못 내놓으니까 이사를 가야겠는데, 방을 어떻게 빼줄 거냐고 물어봤던 내용이 녹취돼 있어요.
오후 05:22아, 그러면 녹취록이 있으시군요. 그런데 녹취만으로는 증거로 활용하기가 어렵고, 속기사를 통해 문서화해야 법적으로 증거로 쓸 수 있어요
녹취록을 문서화해야 하나요?
오후 05:25네. ‘속기사 공증’으로 검색하시면 속기사분들이 녹취록을 문서로 변환해줍니다. 3분당 3만 원, 5분당 5만 원 정도로 비용이 발생하는데, 문서화된 녹취록이 있어야 법적 효력이 생깁니다.
아, 알겠습니다. 그럼 속기사 통해서 문서화한 후 세이프홈즈에 제출하면 되나요?
오후 05:29네, 문서화된 녹취록과 임대인의 초본을 함께 준비하셔서 임차권 등기 신청을 진행하시면 됩니다.
네, 임차권 등기 신청은 카톡으로 하면 되나요?
오후 05:35네, 카카오톡으로 서류를 보내주셔도 되고, 세이프홈즈 앱에서 직접 신청하실 수도 있습니다.
아, 네. 초본도 새로 발급받아서 같이 보내드릴게요.
서류 보내고 나면 문자 남길게요.
오후 05:38네, 그리고 추가적으로 안내드리면, 임차권 등기를 한다고 해서 바로 보증금을 받을 수 있는 건 아니에요. 임차권 등기가 완료되면 그다음 단계로 지급명령 신청을 해야 합니다.
아, 지급명령이요?
오후 05:41네, 전세보증금 반환 소송보다는 간단한 절차로, 임대인이 지급명령을 받아들이면 집행권원을 확보할 수 있어요. 이걸 통해 경매 절차로 넘어갈 수도 있습니다.
그럼 경매로 넘어가면 제 보증금을 다 받을 수 있나요?
오후 05:44현재 고객님은 근저당보다 우선순위에 있기 때문에, 경매가 진행되면 보증금을 먼저 배당받을 가능성이 높습니다. 하지만 정확한 배당액은 집 시세에 따라 달라질 수 있어요.
네, 이해했습니다. 그럼 시세도 한번 확인해봐 주세요.
오후 05:50네, 카톡으로 서류 보내주실 때 시세도 함께 확인해서 안내드리겠습니다.
네, 감사합니다.
오후 05:53네, 고객님. 진행하시면서 궁금한 점 있으면 언제든 연락 주세요.
💡 세이프홈즈 솔루션
고객의 보증금 반환 문제 해결을 위해 임차권 등기, 지급명령 신청, 경매 절차까지의 구체적인 진행 방법을 안내했습니다. 또한, 전세보증금 반환 소송보다 간편한 지급명령 신청과 배당 순위 분석을 통한 실질적인 회수 가능성을 설명하여 고객이 최적의 해결책을 찾을 수 있도록 도왔습니다.
홈즈 추천상품보증이행패키지내용증명과 임차권등기를 한 번에!