10.15 부동산 정책 총정리 (LTV, 갭투자 금지)

10.15 부동산 정책, 왜 문제일까요?

정부는 서울 및 수도권의 집값 과열을 막기 위해 이번 정책을 발표했습니다. 하지만 이제 막 돈을 모아 내 집 마련을 꿈꾸던 2030세대에게는 ‘내 집 마련의 사다리가 끊겼다’는 절망감으로 다가옵니다.

문제 1: 현금 부자만 집을 살 수 있게 됐습니다.

기존에 70%까지 나오던 주택담보대출(LTV)이 40%로 줄었습니다. 5억짜리 아파트를 사려면 예전엔 내 돈이 1억 5천만 원 필요했지만, 이제는 현금 3억 원이 있어야 합니다. 소득이 낮고 모아둔 돈이 부족한 청년들에게는 사실상 넘을 수 없는 벽이 생긴 셈입니다.

문제 2: 갭투자가 완전히 막혔습니다.

전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 2030세대의 대표적인 내 집 마련 전략이었습니다. 하지만 이제 집을 사면 2년간 반드시 직접 살아야 하는 ‘실거주 의무’가 생겼습니다. 당장 이사할 수 없는 상황이라면, 갭투자를 활용한 주택 구매가 원천적으로 불가능해졌습니다.

문제 3: 이미 대출이 있다면 추가 규제까지 받습니다.

현재 전세대출을 받고 있다면 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 살 수 없고, 만약 사게 되면 기존 전세대출을 즉시 갚아야 합니다. 신용대출이 1억 원만 있어도 1년간 집을 살 수 없는 등 촘촘한 규제가 발목을 잡습니다.

10.15 부동산 정책, 나에게 적용되는 핵심 4가지

복잡한 정책 발표문 전체를 볼 필요 없습니다. 2030 내 집 마련 준비생에게 직접적인 영향을 미치는 핵심 4가지만 정확히 알고 대비하면 됩니다.

1. 규제지역 대폭 확대: 서울 전역 + 경기 12곳

기존 강남 4구에만 적용되던 강력한 규제가 이제 서울시 25개 구 전역과 과천, 분당, 광명, 수원, 용인, 하남 등 경기도 핵심 12개 지역으로 확대되었습니다. 사실상 수도권 대부분 지역에서 내 집 마련이 극도로 어려워졌다고 볼 수 있습니다.

2. 주택담보대출(LTV) 대폭 축소: 40% vs 0%

규제지역으로 묶인 곳에서는 LTV가 다음과 같이 변경됩니다.

• 무주택자 (생애최초 포함): LTV 40%
• 1주택자: LTV 0% (대출 전면 금지)

또한, 대출 총액 한도도 주택 가격에 따라 차등 적용되어 고가 아파트일수록 대출 가능 금액이 급격히 줄어듭니다.

3. 갭투자 원천 봉쇄: 2년 실거주 의무

규제지역 전체가 ‘토지거래허가구역’으로 지정되면서, 주택을 매입하면 2년간 반드시 실거주해야 합니다. 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다.

4. 대출자 추가 규제: 전세대출, 신용대출 보유자

전세대출 이용자 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 취득 시, 기존 전세대출이 회수됩니다. 신용대출 1억 원 초과 보유자 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 금지됩니다. (마이너스 통장도 한도 기준)

정책은 변해도 ‘이것’의 중요성은 절대 바뀌지 않습니다

10.15 부동산 정책으로 인해 대출의 문턱이 높아지고 자금 마련 계획이 더욱 팍팍해진 것이 현실입니다. 하지만 이럴 때일수록 더욱 냉정하게 기본으로 돌아가야 합니다. 어렵게 마련한 소중한 자금이 위험한 부동산에 투자되는 것만큼은 반드시 막아야 하기 때문입니다. 정책이 아무리 바뀌어도, 안전한 집을 고르는 본질적인 원칙은 절대 변하지 않습니다.

첫째, 등기부등본은 ‘내 돈’을 지키는 최소한의 방패입니다.

대출 가능 여부를 따지기 전에, 내가 사려는 집에 법적인 문제는 없는지 확인하는 것이 모든 과정의 시작입니다. 등기부등본 ‘을구’의 근저당(빚) 규모는 얼마인지, ‘갑구’에 압류나 가압류 등 소유권 분쟁의 소지는 없는지 직접 확인하는 습관을 들여야 합니다.

둘째, 서류가 보여주지 않는 ‘현장’을 믿어야 합니다.

부동산의 가치는 서류상의 숫자만으로 결정되지 않습니다. 직접 방문하여 누수는 없는지, 불법 건축물은 아닌지, 주변 환경이나 소음 문제는 없는지 반드시 확인해야 합니다. 자금 마련이 어려워진 만큼, 한번 선택한 집에 더 오래 살아야 할 가능성이 높습니다. 따라서 더욱 꼼꼼한 현장 확인이 필수적입니다.

셋째, ‘조급함’이 가장 큰 적입니다.

강력한 규제로 인해 ‘지금 아니면 영영 못 산다’는 불안감이 커질 수 있습니다. 하지만 이럴 때일수록 조급함은 금물입니다. 불확실한 시장 상황에서는 충분한 시간을 갖고 공부하며, 법적으로 안전하고 실제 거주 가치가 높은 부동산을 신중하게 선택하는 것이 장기적으로 나의 자산을 지키는 가장 현명한 방법입니다.