허그보증보험 가입 조건, 가입 가능여부 확인 해보기

허그보증보험이란?

허그보증보험(전세보증금반환보증)은 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때, HUG(주택도시보증공사)가 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려주는 제도입니다. 2030 세입자에게는 전 재산이나 다름없는 보증금을 지키는 최후의 안전장치입니다. 하지만 중요한 점은, 이 안전장치는 계약 전에 신청 하는 것이 아닌, 계약 후 신청하는 제도라는 겁니다

많은 분들이 "계약 먼저 하고 나중에 가입하면 되겠지"라고 생각하지만, 막상 심사를 넣어보면 '가입 불가' 통보를 받는 경우가 빈번합니다. 집값 대비 빚이 너무 많거나(깡통전세), 위반 건축물인 경우 등 HUG가 정한 기준을 넘지 못하면 가입 자체가 불가능하기 때문입니다.

허그보증보험 가입 조건

허그 보증보험 가입의 승패는 '주택가격'을 얼마로 쳐주고 주택가액이 어느정도냐에 달려있습니다. 허그는 집주인이 부르는 호가가 아닌, 엄격한 주택가격 산정 기준에 따라 집값을 정하고, 그 가격의 90%까지만을 보증 한도로 인정합니다. 이 계산법을 모르면 안전해 보이는 집도 가입이 거절될 수 있습니다.

(1) 핵심 공식: 전세가율 90% 룰 (126% 룰의 실체)

HUG는 전세보증금을 떼일 위험을 줄이기 위해, 집값의 100%가 아닌 90%까지만 담보로 인정합니다.

• (선순위 채권 + 내 전세보증금) < (주택가격 × 담보인정비율 90%)

즉, 내 전세금과 집주인의 빚을 합친 금액이 'HUG 인정 집값의 90%' 안쪽이어야만 합니다

(2) 주택 유형별 '주택가격' 산정 우선순위

그렇다면 HUG는 내 집값을 어떻게 산정할까요? 주택 유형에 따라 적용되는 기준의 우선순위가 다릅니다.

아파트 / 주거용 오피스텔

• 1순위: KB시세 또는 한국부동산원 시세 (일반적으로 하위 평균가 적용)
• 2순위: (시세가 없을 경우) 공동주택공시가격 × 140%
• 3순위: 등기부등본상 1년 이내 매매 거래가액

빌라(다세대) / 연립주택

• 1순위: 공동주택공시가격 × 140% (가장 흔한 경우)
• 2순위: 안심전세 App 시세
• 3순위: 등기부상 1년 이내의 매매 거래내역

주의 과거에 많이 쓰이던 '감정평가액'은 이제 최후의 수단으로만 인정되며, 기준이 매우 까다로워졌습니다.

[전문가 Tip] '공시가 126% 룰'이란?

• 빌라의 경우 공시가격의 140%를 집값으로 쳐주고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱하기 때문에 140% × 90% = 126%가 나옵니다. 즉, 전세 보증금이 공시가격의 126%보다 높으면 가입이 불가능합니다.

(3) 선순위 채권 제한 (60% 룰)

아무리 집값이 비싸도, 집주인이 은행에서 빌린 돈(근저당)이 주택가격의 60%를 넘으면 가입이 거절됩니다. (단독/다가구주택은 80%) (계산 예시) KB시세 5억 아파트 × 60% = 대출이 3억 원을 초과하면 가입 불가

(4) 기타 필수 권리 관계

- 등기부등본 갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매신청, 임차권등기 등의 권리 침해 사항이 없어야 합니다. - 건축물대장에 '위반건축물'로 기재되어 있지 않아야 합니다.

(5) 보증보험 정밀진단

사실 이 과정들이 어렵다면 밑에 사이트에서 주소 검색을 해보는걸 추천 드립니다. 세이프홈즈 보증보험 정밀진단은 실제 HUG, HF 규정 그대로 적용해서 이 집이 가입 가능한지 미리 알 수 있습니다. 주소와 보증금을 입력하면 HUG, HF 에서 가입 가능한지, 불가능하다면 어떤것 떄문에 불가능한지 다 나오기 때문에 직접 계산 보다는 편하게 여기서 검색하는걸 추천 드립니다

허그 보증보험 가입 전 확인 해야하는 안심등기

여기서 2030 예비 고객이 꼭 알아야 할 불편한 진실이 있습니다. "보증보험 가입이 가능하다고 해서, 그 집이 100% 안전한 집일까요?" 정답은 '아니오' 입니다.

보증보험은 사고가 터졌을 때 돈을 대신 갚아주는 '사후 수습책'일 뿐입니다. 보증보험 가입이 가능한 집이라도, 집주인이 작정하고 세금을 체납하거나 사기를 치려한다면, 여러분은 보증금을 돌려받기까지 수개월간 이사도 못 가고, 법적 절차를 밟으며 엄청난 스트레스를 받아야 합니다. 따라서 '보증보험 가입 가능 여부'와 함께 '집 자체의 안전성'을 검증하는 것이 순서입니다. 이 복잡한 검증 과정을 세이프홈즈 안심등기가 단 1분 만에 해결합니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (4) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키십시오.