세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.앞으로 전세 계약을 체결할 계획이라면, 이 글을 주의 깊게 보셔야 합니다.전세 계약은 단순히 주거 공간 확보를 넘어서, 소중한 자산인 보증금을 다른 사람에게 맡기는 중대한 결정이기 때문에 전세 계약 과정에는 많은 주의와 신중한 검토가 요구됩니다.본 글에서는 전세 계약을 앞둔 분들이 반드시 숙지해야 할, 계약 과정 전반에 걸쳐 필수적으로 확인해야 할 핵심 사항들을 단계 별로 자세히 안내해드리고자 합니다. 이를 통해 여러분의 보증금을 안전하게 보호하고, 더욱 안심할 수 있는 전세 계약을 진행할 수 있게 되기를 바랍니다.< 전세 계약 전 >1. 주택 상태 점검 (불법·무허가 주택여부)- 건축물대장 조회 : 주택이 불법건축물이나 무허가 주택이 아닌지 확인하기 위해 건축물대장을 조회해 보세요. 건축물대장에는 주택의 구조, 용도, 면적 등이 상세히 기록되어 있고, 위반건축물 여부를 알 수 있어요.- 등기부등본 상의 주소 일치 여부 확인 : 계약하려는 주택의 실제 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인하는 것도 중요합니다. 2. 하자 보수 요청- 입주 전 상태 확인 : 입주 예정인 주택을 꼼꼼하게 확인하고, 문제가 되는 하자가 있다면 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 하자 관련 분쟁이 발생했을 때 유리한 증거가 될 수 있습니다.- 보수요청 : 발견된 하자에 대해서는 임대인에게 적절한 보수를 요청하시면 됩니다. 이 때 , 하자 보수 요청과 관련된 내용을 기록(카카오톡, 문자, 녹취)로 남겨두시면 추후 분쟁을 방지하는 데 도움이 됩니다.3. 적정 전세가율 파악- 깡통전세, 즉 전세금을 회수하지 못하는 상황을 피하기 위해, 전세금이 해당 지역 및 주택의 시세에 비해 적절한지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. - 비교 매물 조사 : 해당 주택이 위치한 지역의 비슷한 조건(크기, 층수, 위치 등)의 다른 전세 매물의 가격을 조사합니다. 이를 통해 현재 주택의 전세금이 지역 시세와 어느 정도 일치하는지 비교 분석할 수 있습니다.- 부동산 정보 플랫폼 활용 : 온라인 부동산 정보 플랫폼(네이버부동산, KB부동산, 실거래가 조회 사이트)을 활용하여 해당 지역의 전세 가격 동향을 파악합니다. 4. 선순위 권리관계 파악- 등기부등본 조회 : 등기부등본에 나와 있는 선순위들의 권리 관계를 파악하는 것은 중요합니다. 예를 들어 근저당권, 저당권, 가압류 등이 있다면 더욱 조심해야겠죠? - 선순위 권리 해결 : 만약 선순위 권리가 존재한다면, 임대인과 협의하여 이러한 권리가 해결될 수 있는 방안을 알아봐야 합니다. 예를 들어, 임대인이 근저당을 해지하거나, 신탁 말소하는 방법 등이 있습니다.5. 임대인의 세금 체납 여부 확인- 세금 체납 조회 : 임대인이 세금 체납하고 있는지 여부도 확인해야 합니다. 세이프홈즈 전세법률리포트를 발급 받으시면, 무료로 조회하실 수 있습니다.< 전세 계약 시 >1. 임대인(대리인) 신분 확인- 계약 당사자가 본인인지, 대리인인 경우 위임장을 포함한 서류가 준비되었는지 확인합니다.- 임대인의 신분증과 동일인물인지 꼭 확인하세요.2. 공인중개사의 정상 영업 여부- 계약을 중개하는 중개사가 정상적으로 등록되어 영업하는 공인중개사인지 확인하는 안전한 계약을 하는데 중요합니다. 세이프홈즈 앱 다운로드 → 메뉴 → 공인중개사 찾기를 통해 공인중개사의 등록 번호와 중개보조원 유무까지도 확인할 수 있습니다.3. 표준 계약서 활용 및 특약 사항 명시- 주택임대차 표준 계약서를 활용하고, 필요한 권리보장을 위한 특약 사항을 명시합니다. - 특약 작성이 어렵다면세이프홈즈 리포트를 발급 받아보세요! 변호사가 작성한 특약이 알기 쉽게 나와 있습니다.👍4. 권리관계 재확인- 계약 직전 변경된 권리관계가 없는지 다시 한번 확인하세요.- 계약 직전 등기부등본을 한 번 더 떼보시는 것을 추천드립니다. - 등기부등본 떼는 방법 : 세이프홈즈 앱 접속 → 등기부등본 열람< 전세 계약 후 >1. 임대차 신고 및 확정일자 부여- 부동산 거래 신고법에 따라, 전세 계약을 체결한 후 30일 이내에 임대차 신고를 완료 해야 합니다. 이 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. - 지역 주민센터, 온라인 부동산 거래 시스템을 통해 신고할 수 있습니다.2. 전입신고 및 대항력 확보- 전입신고는 전세 계약 이후에 거주할 주택으로의 이사를 법적으로 인정받기 위해 필요한 절차입니다. - 주민등록법에 따라 이사한 날로부터 14일 이내에 가까운 주민센터에 방문하거나, 온라인을 통해 신고를 완료해야 합니다. 전입신고를 함으로써 대항력을 확보할 수 있으며, 이는 임차인이 임대인 또는 제3자에게 자신의 거주권을 주장할 수 있는 법적 권리를 의미합니다.3. 전세보증금 반환보증 가입- 전세 계약 기간 동안 또는 계약 만료 시, 보증금 반환 문제에 직면하지 않기 위해 전세보증금 반환보증에 가입하는 것을 권장드립니다. HUG보증보험, HF보증보험, SGI 보증보험에서 서비스를 제공하며, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신하여 보증금을 반환해주는 시스템입니다. 본문에서 다룬 체크리스트를 꼼꼼히 따르며 준비하고 검토한다면, 여러분도 안전한 전세계약✍을 진행하실 수 있습니다. 또한 전세사기가 걱정되신다면 로펌과 함께하는 세이프홈즈와 같은 신뢰할 수 있는 서비스를 활용하여 보다 안전한 계약 과정을 진행할 수 있습니다.지금까지 전세사기 예방 방법_ 전세 계약 핵심 체크리스트에 대해 알아보았습니다. 질문이나 궁금하신 점이 있다면 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)감사합니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.전세, 매매, 월세 등 부동산 계약 시 발생되는 비용이 있습니다.바로 '부동산 중개수수료'인데요.여러분은 부동산 계약할 때 부동산 중개수수료를 얼마나 지불하시나요?혹시 한도액이 얼마인지 몰라서 법정 한도보다 더 높은 금액을 지불하진 않으셨나요?부동산 거래 시 중개인과의 만남과 계약은 필수적입니다.그렇기에 이때 발생하는 부동산 중개수수료를 얼마나 지불해야 하는지 부동산 중개수수료 계산기는 어떻게 사용하는지에 대해 반드시 숙지하셔야만 계약을 할 때 유리한 상황을 만들 수 있습니다.즉, 정확한 부동산 중개수수료 및 실비의 기준과 한도를 알고 있어야 합니다.1. 부동산 중개수수료 꼭 내야 할까요?「공인중개사법」 제32조 제1항 본문에 의하면 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개인으로부터 소정의 보수를 받는다. 라고 명시되어 있습니다.이에 개업공인중개사는 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개해서는 안되며, 해당 중개대상물의 거래가 완료되면 지체없이 이를 거래 정보 사업자에게 통보해야 합니다.- 「공인중개사법」 제24조 제7항2. 부동산 중개수수료, 얼마가 적당할까?그렇다면 중개수수료는 어느 정도가 적당할까요?얼마를 지불해야 적당한지 파악하기 위해서는 먼저 부동산 중개수수료율에 대해 알아야 합니다.중개 수수료율은 주택인지 오피스텔인지 주택 유형과 매매와 임대차계약에 따라서도 달라지기 때문에 본인이 거주하는 부동산 형태와 계약을 먼저 확인해야 합니다.* 서울 · 경기도 기준 *< 주택일 경우 > 먼저 주택의 경우 5천만원 미만의 매매·교환이라면 상환요율이 0.6%가 적용되어 한도액은 최대 25만원으로 정해져 있습니다.5천만 원 이상 ~ 2억원 미만일 시 상한 요율이 0.5%가 적용되어 한도액은 최대 80만원,2억원 이상 ~ 9억원 미만일시 상한 요율이 0.4%가 적용됩니다.2억원 이상일 때부터는 한도가 정해져 있지 않은 것이 특징입니다.< 오피스텔의 경우 >오피스텔의 경우 매매/교환이라면 상한요율이 0.5%로 정해져 있습니다.< 주택이외(토지, 상가 등)의 경우 >주택이외 토지, 상가의 경우 매매/교환, 임대차 등이라면 상한요율은 거래금액의 0.9%입니다.< 고급 주택의 경우 >☞ 법정중개보수 한도 (매매·교환 0.9%, 임대 0.8%) 안에서 중개의뢰인과 중개업자 간의 상호 협의에 의함☞  법정중개보수 한도 0.9% 이내 범위안에서 실제 중개업자가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 부동산 중개보수요율표에  명시하며, 명시된 요율안에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정함매매/교환과 임대차 계약은 다르게 정해져 있습니다. 이 점을 명시하여 부동산 거래 유형을 먼저 파악한 후 한도 요율을 따져보아야 합니다.* 부동산 중개수수료는 지역마다 편차가 있을 수 있습니다.3. 네이버 중개 보수 계산기 이용하기TIP) 복잡한 수식들을 계산할 필요 없이 네이버 부동산 중개보수 계산기를 이용하면  간단하게 계산 할 수 있습니다.​네이버에 '부동산 중개수수료 계산기'를 검색하여 매물종류, 거래지역, 거래종류, 거래금액을 입력하고 계산하기를 누르면 중개수수료 상한요율을 알 수 있습니다. 이때  부동산 중개인과 사전 네고가 되어있지 않다면 상한 요율로 계산이 된다는 점을 알아두셔야 합니다.4. 중개수수료 네고 가능할까?미리 말하자면 부동산 중개수수료는 네고가 가능합니다.국토교통부는 중개사가 수수료율을 협상할 수 있다는 내용을 사무소에 게시하고 의뢰인에게 고지하도록 의무화했습니다.​중개사가 의뢰인에게 최고요율만 요구하지 못하도록 하기 위해서입니다.​예를 들어, 6억원 아파트를 매매할 때 최고요율이 0.4%라면 공인중개사는 최대 240만 원 이내에서 의뢰자와 협의해야 합니다.즉, 최고 요율 내에서 공인중개사와 협상을 통해 중개수수료를 조율할 수 있습니다.부동산 중개업자에게 수수료를 지불하기 전에 내가 의뢰한 집의 최고요율을 확인하고, 미리 협상 마인드를 갖고 가는 것이 좋습니다.​5. 마무리하며한도요율은 법정 수수료가 아닙니다​부동산이 중개료를 많이 받을 수 없도록 국가에서 정해놓은 한도금액일 뿐입니다.한도요율 내에서 협의하여 중개수수료를 조율할 수 있습니다.한도 요율에 대해 명확히 이해하고 미리 요율을 계산해 간다면 부동산 거래 시 중개인과의  원활한 협상을 이루는 데 큰 도움이 됩니다.부동산 중개수수료는 부동산 거래 과정에서 빼놓을 수 없는 부분입니다.​따라서 적절한 중개수수료 비용을  계산하고 네고하여 중개 서비스를 최대한 활용해야 합니다.​사회 초년생에게 중개수수료는 이사 갈 때 부담되는 비용 중 하나일 텐데요.지금부터 소액일지라도 용기 내어 중개수수료 협상을 시도해 보는 것은 어떨까요?궁금한 점이 있다면 아래 질문하기 버튼을 통해 질문해 주세요!

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다우리가 흔히 '부동산을 등기한다'라는 말을 주변에서 많이 듣습니다. 이는 등기소에서 등기 절차를 완료했다는 증명서, 즉 등기권리증이 교부되었다는 것을 의미하는데요. 등기권리증이 무엇인지, 그리고 어떻게 발급 받는지에 대한 정보를 세이프홈즈와 함께 알아보겠습니다!등기권리증이 무엇인가요?등기권리증, 또는 등기필증은 등기소에서 교부하는 등기완료증명서입니다. 이 증명서는 등기 절차가 완료되었다는 공식적인 증거로, 부동산 거래에 있어 매우 중요한 문서입니다.아파트 등기권리증 발급 방법등기권리증 발급을 위해서는 등기필증 신청 시 제출한 신청서의 부본에 필요한 정보(접수 연월일, 접수번호, 순위 번호 등)를 기재하고, 등기소에서 소인을 받아 권리자에게 교부됩니다. 이 문서를 통해 권리자의 지위가 추정되며, 이를 바탕으로 부동산의 권리 관계가 명확해집니다.아파트 등기필증 분실 시 대처 방법아파트 등기필증을 잃어버렸다면, 안타깝게도 재발급은 불가능합니다. 하지만 걱정하지 마세요. 분실 시 대처할 수 있는 세 가지 방법이 있습니다:1) 확인서면 : 확인서면이란 법무사, 변호사에게 위탁하여 등기소에서 본인확인과 간단한 절차 후 발급받는 등기권리증을 대체하는 1회성 문서입니다.확인서면은 등기권리증과 동일한 효력을 갖고있습니다. 단, 확인서면은 1회성으로만 가능하며 이후 재사용이 안되니 필요에 따라 발급받으면 됩니다.2) 확인 조서 : 확인 조서는 매도인과 매수인이 부동산 소재지의 관할 등기소에 함께 방문하여 소유권자임을 소명해 등기소가 보증 해주는 문서를 말합니다. 확인조서는 등기소에 매도인과 매수자가 함께 방문을 해야하며, 비용은 따로 발생하지 않습니다.3) 공증 : 공증은 공증사무소를 방문해 등기신청 위임장 등의 서류에 본인 서명이 맞음을 증명하는 문서입니다.마치며아파트 등기필증은 분실하지 않도록 주의하시고, 만약 그런 불상사가 발생한다면 위에서 언급한 세 가지 방법 중 가장 적합한 방법을 선택하여 대처하시기 바랍니다. 부동산 등기는 복잡할 수 있지만, 적절한 정보와 준비를 통해 슬기롭게 해결할 수 있습니다. 여러분의 부동산 거래가 더욱 안전하고 확실하게 이루어지길 바랍니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다이번 시간에는 깡통전세의 뜻과 예방방법에 대해알아보도록 하겠습니다.물론, 모든 전세가 깡통전세는 아니지만깡통전세 사기는 향후 적발되어도 회복이 어렵습니다.​따라서, 만약의 상황을 대비해 ​주의하시면 좋습니다.깡통전세란?​깡통전세란,임차인의 보증금이 떼일 수 있는 전세 계약을 말합니다.​전세보증금을 떼여 껍데기만 있고,내용물이 비어있는 속 빈 깡통 같다고 하여깡통전세라 부릅니다.​집 시세 <= 임차인 보증금 + 임대인 근저당(빚)인 경우 집 시세가 조금만 낮아져도'임차인 보증금 + 임대인 근저당'이 더 높아집니다.​이때, '임차인 보증금 + 임대인 근저당'이집값의 70%를 넘어가면 보통 깡통전세로 보고있습니다.​깡통전세가 발생하는 이유 ?깡통전세가 발생하는 근본적인 이유는 임대차계약을 할 때 주택 가격이 입주 후에 떨어져기존에 높았던 전세금을 내고 들어오는새로운 전세 세입자가 없기 때문입니다.​또한 임대인은 세입자의 전세보증금을 ​돌려주지 못하는 경우에 대한 대책을 세우지 않고임대차계약을 하기 때문입니다.​그래서 집값이 떨어져 보증금이 하락할 경우에 대한대비를 하지 못하게 되는것입니다.​물론 다시 집값이 오르고 전세가격이 오른다면전세보증금을 돌려받을 수 있지만,언제 오를지 모르는 전세가격을마냥 기다릴 수 만은 없다는 것이 현실입니다.😥​깡통전세 대처 방법▶ 계약 전1) 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인한다.- 한국공인중개사 협회의 개업공인중개사 검색에서 확인​▼개업공인중개사 검색 바로가기▼ 한국공인중개사협회공인중개사 실무교육, 연수교육, 직무교육 신청, 국토교통부 공식지정 부동산거래정보망 한방ssl.kar.or.kr​2) 임대 건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인한다.-건축물대장 : 정부24(www.gov.kr)에서 확인-등기사항증명서 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr)-납세증명서(국세완납) : 위택스(www.wetax.go.kr)​3) 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인​한다.-등기부등본의 소유자와 집주인이 동일인물인지 확인-신분증 사진과 얼굴 대조-집주인 신분증 진위 확인▶ 계약 후1) 계약 당일 확정일자를 부여받고 전입신고를 한다.​2) 주택 전월세 신고를 한다.​3) 임대(전세) 보증금 보증에 가입한다.-HUG 주택도시보증공사 혹은 SGI 서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다.*​* 권장사항 : 임대인 입장에서는 번거로울 수 있기에 전세보증보험을 가입하는 특약으로 임대차 계약을 진행하는 것이 좋습니다.지금까지 깡통전세 뜻과 대처 방법에 대해 알아보았는데요. 깡통전세는 보통 집주인의 설명만 믿고 계약한 경우발생합니다. 😨​따라서 집주인의 말만 믿기보다'채무 상태 등을 확인 및 검토하는 과정이 꼭 필요하다는 것'잊지 마세요!감사합니다.

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